「土地は狭いけど、広い家に建て替えたい」
「建て替えるなら思い切って3階建て住宅にしたい」
このように、3階建て住宅の大きな魅力は、狭い土地でも居室スペースを確保しやすいことです。
限られた土地を最大限に活かすのであれば、3階建て住宅への建て替えは、おすすめの選択肢と言えます。
今回は、3階建て住宅へ建て替える際に必要になる費用、またハウスメーカーの選び方やその注意点についてまとめてみました。
建て替えにかかる諸費用
3階建て住宅への建て替えは、家を建てる費用以外にも、様々な諸費用があります。
- 古い家を解体する費用
- 新しい家を建てている間に住む家への引っ越し費用
- 建築中に住む仮住まいの家賃
- 必要であれば地盤改良工事費用
- その他、税金や家具購入費など
では、これらの費用の内訳やおおよその相場をチェックしてみましょう。
解体費用：約3～4万円
住宅の建て替えには、解体費がかかります。古い家を安全に壊すためには専門の業者に依頼する必要があります。また、その際に発生する廃棄物を処理するにも費用がかかります。
解体費用の相場や坪単価3～4万円ほどですが、取り壊す住宅の構造や大きさ、その他、土地の条件によっても異なります。
例えば、木造住宅よりも鉄筋コンクリート造の住宅のほうが、取り壊すための作業が多いため、より多くの費用がかかります。
その他、家に接している道路の幅が狭いほど、重機の搬入や解体作業に手間がかかるため、費用が高くなります。
また、樹木の伐採費、ブロック塀の撤去費、車庫や門構えの解体費などがあれば、その都度追加されます。
引っ越し費用：約20万円
古い家の撤去が終われば、いよいよ新築住宅の建設が始まります。しかし、完成までの間は住む家がないため、仮住まいへ引っ越さなければなりません。
引っ越し費用は、家具の多さと仮住まいまでの移動距離によって大きく異なりますが、一般的には約20万円前後になります。
仮住まいは、費用を抑えるためにもなるべく新築住宅から近い場所を選ぶといいですね。
引っ越しは、仮住まいへの引っ越しと、さらに新築住宅へ戻ってくる際の引っ越しがあるため往復の費用になります。
| 家族 2人 | 家族 3人 | 家族 4人 | 家族 5人以上 | |
|---|---|---|---|---|
| ～15km未満 （市区町村内） |
平均80,527円 | 平均93,593円 | 平均116,398円 | 平均138,115円 |
| ～50km未満 （都道府県内） |
平均81,822円 | 平均103,078円 | 平均114,283円 | 平均122,071円 |
| ～200km未満 （同一地方内） |
平均105,918円 | 平均138,112円 | 平均151,298円 | 平均120,111円 |
| ～500km未満 （近隣地方） |
平均114,905円 | 平均177,000円 | 平均183,241円 | 平均318,571円 |
| 500km～ （長距離） |
平均148,949円 | 平均185,867円 | 平均205,932円 | 平均257,122円 |
出典：価格ドットコム
仮に、15㎞以内の近場の仮住まいに、4人家族分の家具や荷物を運ぶとなると、1回の引っ越しで約12万円、往復で約24万円程度になります。
仮住まいの費用
仮住まいとは、新築の3階建て住宅が完成するまでの間に一時的に住む家のことです。
一般的には、6ヵ月～8ヶ月ほどの期間なので、マンスリーマンションなどの短期賃貸に住むことになります。
短期の賃貸だとしても、敷金・礼金が必要であることがほとんどです。例えば、仮住まいの家賃が8万円と想定すると、8ヶ月で総額88万円の費用がかかります。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 仮住まい家賃 | 8万円 × 8カ月分 = 64万円 |
| 敷金 | 8万円 × 2カ月分 = 16万円 |
| 礼金 | 8万円 × 1カ月分 = 8万円 |
| 総額 | 88万円 |
3階建て住宅が完成するまでの期間は、2階建て住宅よりも長くかかります。
また、古い家を取り壊した後に、土地の地盤に問題が見つかれば、改良工事を行う必要があるため、さらに工期が延びることもあります。
仮住まいの家賃費用は少し余裕を持って検討しておくと安心でしょう。
地盤改良費用が必要になる恐れがある
3階建て住宅を建設する際に、大きなポイントとなるのは「地盤改良」です。3階建て住宅は2階建て住宅と比べて、家の重量が多くなるため、より強固な地盤にしておく必要があります。
そのため、古い家が2階建ての場合、3階建て住宅でも耐えられる地盤かどうかを調査します。
地盤調査が終わり、その結果で地盤改良が必要と診断されれば地盤改良費用が追加されます。
軟弱地盤の場合地盤改良費が高くなる
地盤改良工事には様々な種類があり、地盤の状態に合わせて行われます。
一般的には、地盤が柔らかければ柔らかいほど、地下深くまで地盤を支える工事が必要になるため、その分費用が高くなります。
地盤改良は、固い地盤がある深さまでセメントを流し固めたり銅管を打ったりして、家を支える工事を行います。
セメントで固める表層改良工法または柱状改良工法であれば、相場は約50万～100万円程度です。
最も地盤が軟弱で、銅管杭が必要になる場合は100万円以上かかります。
さらに諸費用が10％かかる
上記の費用の他にも様々な諸費用があります。
不動産取得税や登録免許税など、新築住宅を建てる際に発生する税金、また3階建てにすると部屋数が増えるために、エアコンやカーテン、家具なども追加で購入する必要もでてくるでしょう。
諸費用は、住宅購入費のおおよそ10％程度の金額を想定しておくとよいとされています。
3階建ての注文住宅の相場や金額
いよいよ、3階建て住宅を建てる建築費用をチェックしてみましょう。
全国平均の相場土地あり
| 地 域 | 建設費（万円） | 延床面積：㎡（坪） | 坪単価（万円） |
| 全 国 | 3,353.5 | 128.2（38.78） | 86.47 |
| 首都圏 | 3,627.0 | 127.0（38.41） | 94.42 |
| 近畿圏 | 3,408.1 | 126.9（38.38） | 88.79 |
| 東海圏 | 3,437.2 | 130.1（39.35） | 87.34 |
| その他 | 3,193.0 | 128.5（38.87） | 82.14 |
フラット35利用者調査より引用
延べ床面積は約38坪と想定して、建築費用の相場は全国で約86万円/坪です。建築費用は平均でおおよそ3,350万円ほどになります。
3階建てになると、建築費用がぐっと高くなるイメージがある人も多いと思いますが、実はそんなことはありません。
3階建て住宅は狭い土地でも居室スペースを広くできるため、土地を狭くできる分だけ土地代が割安になります。
建物だけの価格は、2階建て住宅に比べて2～3割ほど高くなりますが、割高になった分だけ土地代を節約できれば、3階建て住宅のほうが安く建てられることも少なくありません。
3階建てに建て替える費用の注意点
3階建て住宅に建て替える際の注意点をまとめました。主に5つのポイントがあります。
生活動線を考えて間取りを考える
3階建て住宅は2階建て住宅と比べて、生活動線が複雑になります。例えば、1階に洗濯機があり、洗濯物を干すベランダが3階にあったらどうでしょうか？
重い洗濯物を持ちながら、3階まで階段を上ったり下りたりしなければなりません。家事をするのに、家中を歩き回らなければならない状態だと、毎日の生活が大変になってしまいますよね。
- 家事をする時に階段の上り下りは必要になるか
- 寝室からリビングまでの動線はスムーズか
- ケガをした時や老後には、体に負担なく生活ができるか
このような生活シーンを想定しながら、間取りを考えてみましょう。また、住み心地を快適にするには収納スペースも重要です。
各フロアの適切な箇所に収納を設置することで、衣類や日用品の出し入れがスムーズになり、身支度や片付けがラクになるはずです。
地盤改良をすると費用がかかる
地盤改良の必要性は、古い家を取り壊してから調査してみないと分からないため、費用が想定しにくいという欠点があります。
建築法によって3階建て住宅では、耐震性を確保するために構造計算が義務づけれているため、地盤改良工事が必要と診断されれば、必ず実施することになります。
2階建て住宅の場合は問題がなかった土地でも、3階建て住宅では地盤改良が必須になる土地も少なからず存在します。
地盤改良に関わる費用は、多めに想定しておいたほうが安心です。
建ぺい率・容積率など土地の条件を確認する
所有している土地ならどんな家でも建てられるというわけではありません。
土地は、法律によって建てられる建物の大きさや面積が決まっていて、制限されている以上の家を建てることは禁止されています。
注目したい規制は主に4点あります。
- 用途地域の種類
- 斜線制限
- 建ぺい率の上限
- 容積率の上限
用途地域とは？
用途地域とは、その土地の用途つまり「何のための土地か」という規制を定めたものです。
例えば、第一種低層住居専用地域では、3階建て住宅のような中高層の建物を建てられない場合があります。
斜線制限とは？
斜線制限とは、ある条件で空間に引いた斜線の範囲内におさまることを規制したものです。
例えば、道路斜線は、前面道路から上空に向かって引いた斜線を超えないようにして、建物を建てなければなりません。
その他、北側斜線は、近隣の日照や風通しを確保するために、南に大きな影を作らないように配慮した規制です。
北側の屋根が斜めに形づくられた家を見たことはありませんか？それは北側斜線の規制に対応して建築されているためです。
建ぺい率とは、建物を真上から見た時に有している面積と所有している土地面積の割合のことです。
建ぺい率が制限されている理由は、主に防火・日照の確保・プライバシー保護などです。ほとんどの場合は、所有している土地面積いっぱいに建物を建てることはできません。
容積率とは、土地面積に対する総床面積の割合です。1階から3階までの床面積を合計したものが延べ床面積と言います。
3階建て住宅を建設する場合は、限りなく広い家に設計することはできません。容積率の制限範囲内で延べ床面積を設定する必要があります。
土地面積が余っているからと言って、家を目いっぱい大きくすることは難しいのです。
3階建ての広い家を建てたい！と考える時は、決められた容積率・建ぺい率を確認してから設計していきましょう。
ビルドインガレージをつける際はよく考える
3階建て住宅によくあるスタイルとして、ビルドインガレージがあります。狭小の土地でも、1階部分をくり抜けば駐車スペースとして活用できます。
ただ、それだけ居室として使えるスペースが少なくなるため、せっかく3階建てにしても2階建て分のスペースしか確保できなくなることがデメリットです。
家族が増えた時は部屋数に余裕があるほうが安心ですし、万が一のケガや病気で階段が上りづらくなった時は、1階スペースを重宝します。
家族計画や老後の生活をイメージしながら間取り設計をするとよいですね。
値段が高くなるので相見積もりをする
3階建て住宅は、2階建て住宅よりも耐震性を高めるために柱や梁の量が多くなります。壁のつくりや窓の位置に配慮し、生活しやすいように間取りを工夫する必要もでてきます。
そのため、2階建て住宅よりも必然的に、建築費が高くなります。
また、3階建て住宅はハウスメーカーの専門知識や経験が必要になるため、3階建て住宅が得意なハウスメーカーであればあるほど、価格が安く質の高い施工が可能です。
ハウスメーカーを選ぶ際には、相見積もりを行い建築価格を比較検討することをおすすめします。
だいたいの相場は決まっているものの、ハウスメーカーによっては同じような広さの3階建て住宅でも、数千万円の差がでることもあります。
住み心地は変わりないのに、無駄な出費が増えるのはもったないことですよね。思わぬ損をしないためにも、3～5社程度は見積もりを比較するとよいでしょう。
3階建てがおすすめのハウスメーカー
3階建て住宅に建て替える際にぜひチェックしてほしい、おすすめのハウスメーカーをご紹介します。
ここでは、主に全国で活躍する信頼性の高い大手ハウスメーカーから厳選してみました。
セキスイハイム：DESIO
最初にご紹介したいのが、セキスイハイムの3階建てDESIO（デジオ）です。耐震性抜群の鉄骨系住宅で、スタイリッシュなボックススタイルが特徴です。
まるで高層ビルのようなモダンな佇まいで、洗練された心地良いデザイン性があります。
安全安心な3階建てを可能にする独自の住宅構造を取り入れることで、壁や柱を最小限に抑えることに成功しています。
内装・イメージ
柱や梁の出っ張りがなくスッキリとした室内空間です。自由度が高い間取り設計が可能なので、耐震性を気にせずに思い通りの家を実現できます。
間取り図
出典：https://www.sekisuiheim.com/spcontent/desio/
セキスイハイムは構造が強固なので、1フロアで大きなオープン大空間が実現できます。また、間仕切りを取り払うことで、可変性の高い居室も配置可能。
1つの部屋に2つの扉を付けておけば、将来的には2部屋に分けて使うことができます。
ダイワハウス：xevo03｜ジーヴォ・ゼロサン
ダイワハウスが独自で開発した軽量鉄骨造の3階建て住宅xevo03（ジーヴォ・ゼロサン）。鉄骨造住宅でありながらも、軽やかで柔らかい外観デザインが特徴的です。
デザインはバリエーションが豊富で、ホワイトを基調にしたシンプルなものから、北欧の雰囲気を漂わせるあたたかなデザインまで、お好みに合わせて選べます。
間取り図
耐震性を維持しながらも薄い壁面になっているため、有効面積が広くとれます。その面積は、一般的な重量鉄骨造と比べておおよそ畳1枚分（約2㎡）も！
その分、リビングにちょっとしたワークスペースを設置したり、収納を増やしたりと様々な工夫ができます。
内装・イメージ
出典：https://www.daiwahouse.co.jp
3階建て住宅をより広く見せるためには、壁を作らずとも部屋ごとの独立性を高めることがポイントです。
少しの段差を設けてスキップフロアにすることで、リビングとダイニングを明確に分けることができます。
また、抜けのある棚を設置すれば、圧迫感のない自然な間仕切りにもなりますね。ワークスペースには格子間仕切りを設置することで、広さを確保しながらも静かな半独立のスペースにすることができます。
このようにちょっとした工夫を採り入れて、心地良い間取りを提案してくれるのもダイワハウスの魅力です。
ヘーベルハウス
へーベルハウスは業界で初めて、3階建て住宅にビル建築のラーメン構造を採用したハウスメーカーです。
耐震性を高めながらも自由度が高い3階建て住宅が特徴です。柱に囚われない窓の設置、ワイドスパンリビングや吹き抜けのある3階建てを実現します。
内装・イメージ
出典：https://www.asahi-kasei.co.jp
窮屈なイメージになりやすい3階建て住宅ですが、ヘーベルハウスでは壁や柱を柔軟に配置することで、抜け感のある家を提案してくれます。
吹き抜けや大きな窓を設置して光をたくさん採り込めるようにしたり、床の位置を上下にずらしながらタテの空間を活かしたりと、独自の発想を盛り込むことで広々とした3階建てを実現します。
タマホーム：木望の家
出典：http://www.tamahome.jp/products/lineup/kibou/kibou/
タマホームの3階建て「木望の家」は、日本の風土に併せた木造軸組在来工法でできた3階建て住宅です。自由設計の注文住宅なので、家族構成に合わせた住みやすい家を実現します。
「1階は親世帯、2階は子世帯の家として二世帯住宅にしたい」などの、難しい間取りにも柔軟に対応してくれることが嬉しいポイント。
経験豊富な設計士が、ライフスタイルに合わせた間取りを提案してくれますよ。
アキュラホーム
出典：http://www.aqura.co.jp
「3階建てを予算内で無理なく建てたい」という方におすすめなのがアキュラホームの3階建てです。品質にこだわりながらローコストにも力を入れています。
木が持つ本来の強さを活かした木造軸組工法を採用し、さらに強さをプラスする強固な基礎構造と、間取りの変更が可能なスケルトンインフィルを実現しています。
業者の比較は一括資料請求サービスがおすすめ
3階建て住宅は各ハウスメーカーで積極的にプラン提案を行っていますが、それぞれ強みいや特徴は大きく異なります。
価格も重視したい点ですよね。どのハウスメーカーがベストなのかは、人それぞれ。だからこそ、たくさんのハウスメーカーを比較検討することが大切です。
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