注文住宅を建てるためには、その注文住宅を建築する土地も必要になります。
そして、注文住宅用の土地探しをする際には、前もって知っておくべきことや計画すべきことがあるため、注意が必要です。
また、土地探しはハウスメーカーに依頼することもできるため、そのメリットを知ったうえで検討するのがおすすめです。
そこでこのページでは、注文住宅を建てる土地探しの秘訣と、土地探しをハウスメーカーに依頼するメリットをご紹介します。
注文住宅用の土地探し前にやるべき、土地購入の予算決め
注文住宅の土地探しをする場合、それよりも前に「全体の予算から、土地購入にかける予算」を決める必要があります。
その理由は、前もって「すべての予算から、土地の購入にあてられる予算」を割り出しておかないと、希望の条件を満たす土地が見つかって住宅を建てることになった際に、予算オーバーなどのトラブルになる恐れがあるためです。
こうした事態を避けるため、まずは「全体の予算」を決定しましょう。そして、以下のような計算式に当てはめて、「土地購入の予算」「住宅の建築費」「諸経費」を決めていきます。
全体の予算 ＝ 土地購入の予算 ＋ 住宅の建築費 ＋ 諸経費
なお、こちらの計算式のうち、「住宅の建築費」を割り出すためには、実際にハウスメーカーや住宅業者と話をしてみるなどして、「自分と家族が希望する住宅を建てるのに、どのくらいの予算が必要なのか」を知る必要があります。
そして、「理想の注文住宅建築にかかる費用」や「諸経費」も含め、それぞれの予算を上記の計算式に当てはめていけば、予算の範囲内で注文住宅を建てることが可能です。
土地の購入以外にかかる予算も知っておく
また、土地の購入にかかる費用についてですが、「土地そのものの価格」の他にも、状況・条件によっては以下の費用が必要になります。
- 不動産仲介手数料
- 解体費用
- 上下水道関連工事
- 擁壁工事
これらの費用について、順番に解説していきます。
不動産仲介手数料
不動産仲介手数料とは、「不動産会社の仲介で土地を買った場合に、不動産会社に対して支払う料金」のことです。
不動産仲介手数料は、法律によって最高額が決められており、以下の計算式で算出される金額が上限になります。
不動産仲介手数料の上限 ＝ 土地価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
また、不動産会社が売り主となっている土地を買う場合には、不動産仲介手数料を払わなくて良い場合もあります。
そして、不動産会社によって売られている土地が、「不動産会社にとって、仲介か売り主か」については明記されているため、忘れずに確認することが大切です。
解体費用
購入しようと思っている土地に建物が残っている場合、その建物を取り壊して撤去するための「解体費用」が必要です。
ただ、建物が残っている土地によっては、売り主側で解体費用を負担してもらえる「更地渡しの土地」もあります。
そのため、建物が残っている土地を購入する際には、必ず購入の前に売り主に相談するようにしましょう。
上下水道関連工事
購入した土地に水道が引き込まれていない場合、水道を引き込むための工事費が必要になります。
さらに、土地の内側だけでなく、土地の前面にある道路の工事をする必要もあるため、状況によっては工事費用が数十万～100万円以上かかってしまうこともあります。
非常に高額な工事費になるため、気になる土地を見つけた際には、土地を買う前に「水道が引き込まれている土地かどうか」を必ず確認するようにしましょう。
擁壁工事
擁壁（ようへき）とは、「崖などが崩れるのを防止するために、医師やブロックなどで作った壁」のことです。
購入する土地の周りに擁壁があり、その擁壁が崩れかけていたり古びていたりなどした場合、擁壁を補修するための工事が必要になることもあります。
そして、擁壁の工事についても、場合によっては100万円以上の工事費がかかることがありますので注意が必要です。
資金計画を立てておく
また、「土地の購入にかける予算」も含め、住宅建築にかかわるすべての予算を決定した場合、「予算をどのように準備するか」について計画を立てます。
このときは、「住宅ローンをどこでどのくらい借りて、いつ頃に返済を終えられそうか」などまでしっかりと考慮し、注文住宅の建築後にローンの返済で生活が苦しくなることのないように慎重にプランを立てましょう。
注文住宅用の土地探しで重要な要素：土地の法規的制限
注文住宅を含め、土地に建物を建てる際にはいくつかの法規的制限がかかり、各地域の土地ごとに「どの高さまでの建物なら建ててもOK」といった制限が定められています。
土地を買った後で、「希望通りの家を建てようとすると、制限に引っかかって建てられない」といった状況にならないためにも、ここで「土地の法規的制限」について確認しておきましょう。
建ぺい率
建ぺい率とは、「土地の面積に対する建築面積の割合」のことです。そして、建築面積は、「建物を真上から見た際に、建物が土地をおおっている面積」のことを指します。
イメージとしては、「一階部分の基礎の面積が、建築面積にあたる」と考えるとわかりやすいでしょう。
なお、建ぺい率は以下の計算式で割り出すことができます。
建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積
この計算式に、購入を検討している土地の建ぺい率と敷地面積を当てはめることで、「どのくらいの建築面積をもつ注文住宅なら建てられるか」がわかります。
たとえば、「50坪の敷地面積で、建ぺい率が50％」の土地であったとすると、以下のように計算式にあてはめて、建築面積を知ることが可能です。
50%（建ぺい率） ＝ 建築面積 ÷ 50坪（敷地面積）
50坪（敷地面積）× 50％（建ぺい率） ＝ 25坪（建築面積）
この計算式により、「50坪の敷地面積で、建ぺい率が50％の土地に注文住宅を建てる際は、建築面積は20坪までにすればOK」ということになります。
容積率
容積率とは、「土地の面積に対する延べ床面積の割合」のことです。そして、延べ床面積とは、住宅内の各階の床面積をすべて足した面積のことを指します。
また基本的には、小屋裏やバルコニー、吹き抜けの部分の面積は、延べ床面積には含めません（含めるケースもあるのでご注意ください）。
なお、容積率は以下の計算式で導き出すことができます。
容積率 ＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積
こちらの計算式に、購入を考えている土地の容積率と敷地面積をそれぞれあてはめることで、「その土地に注文住宅を建てる際の延べ床面積の上限」を調べることが可能です。
たとえば、「50坪の敷地面積で、容積率150％」という土地があったとします。このケースであると、以下のように計算式にあてはめて延べ床面積を調べることが可能です。
150％（容積率） ＝ 延べ床面積 ÷ 50坪（敷地面積）
50坪 × 150％（容積率） ＝ 75坪（延べ床面積）
この計算式によって、「50坪の敷地面積で、容積率150％の土地に注文住宅を建てる場合、延べ床面積は75坪までならOK」ということになります。
斜線制限
斜線制限は、建てる住宅の高さに関係する制限です。
そして、「土地に建物を建てる際に、建てた建物によって周りの建物の採光や通風などの環境が悪くならないようにすることを目的としたルール」です。
斜線制限には、土地の北側に対してかけられる「北側斜線制限」や、土地の前面の道路に関係してかけられる「道路斜線制限」などがあります。
これらの斜線制限によって、「どの高さの注文住宅が建てられるのか」が変わってくるため、土地を購入する前に必ずチェックするようにしましょう。
防火地域・準防火地域
防火について関係する制限として、「防火地域」「準防火地域」などがあげられます。
これらのうち、「防火地域」に指定されている地域であると、通常の木造住宅で「100㎡を超える家」や「3階建て」を建てることができません。
この場合、木造耐火構造の住宅や鉄骨の住宅を建てる必要が出てしまい、建築費用が高くなってしまう恐れがあります。
また、こちらでご紹介したそれぞれの「土地の法規的制限」は、通常であれば、土地を買う際に不動産会社の方から説明を受けることになります。
ただ、土地を買うときになって「土地の法規的制限」について聞いた場合には、なかなか理解するのが大変になってしまいますので、ぜひこれらの制限について知っておいてください。
注文住宅用の土地の探し方：希望・条件を整理
実際に注文住宅用の土地を探し始める際には、以下のポイントを整理しておくことが重要です。
- 希望するエリア
- 希望する土地の広さ
- 希望する土地の形や環境
これらのポイントを整理しておかないと、思うように土地探しを進めにくくなる恐れがあるため、これらの希望・条件についても1つずつ確認しておきましょう。
希望するエリア
希望するエリアについては、「最寄り駅までの距離」「住宅地か商業地か」「ショッピング施設や病院などが近くにあるか」「なじみのある土地か」などを総合的に考慮して決定します。
数多くの希望を満たす土地を見つけるのはなかなか大変ですが、十分に絞り込まずに決めてしまっては、建築後に後悔することになる恐れもあります。
そのため、希望するエリアを決める際には、希望条件の優先順位を付けて、3つなどの複数の土地をリストアップしていくと良いでしょう。
希望する土地の広さ
希望する土地の広さは、「どのくらいの広さをもつ注文住宅を建てたいか」「建てる注文住宅のタイプ（平屋、2階建てなど）」「理想の間取りにするために、どのくらいの床面積が必要か」などを考えて決定します。
たとえば、平屋を建てる場合、居住スペースをなるべく広くしたいのであれば、複数の階に部屋を設置できる2階建て以上の住宅よりも、広い土地が必要になります。
理想通りの大きさの注文住宅を建てられるようにするためにも、希望する土地の広さも家族と話し合って明確にしておきましょう。
希望する土地の形や環境
希望する土地の形や環境は、「交通量の多さ」「周りに住宅が密集している地域で良いか、住宅が周りにない土地が良いか」「平らになっている土地にするか、斜面になっている土地でも良いか」などを考慮して決めます。
たとえば、交通量が激しい地域の土地ですと、車の騒音対策のために、防音設備が整った注文住宅にする必要が出てくるケースもあるでしょう。
希望する土地の形や環境についても、すべての希望を満たす土地はなかなか見つかりにくいため、「ゆずれない希望条件」と「妥協できる希望条件」を家族と相談しながら決めていくことが大切です。
土地探しを信頼できる住宅会社に依頼するべき理由
実際に注文住宅用の土地探しをする場合、必ず信頼できるハウスメーカーに依頼することが大切です。その理由として、以下の3つがあげられます。
- 希望通りの住宅を建てられる土地を探してくれる
- 予算オーバーを避けられる
- 土地を安く買える可能性がある
これらの理由について、1つずつくわしくご紹介していきます。
希望通りの住宅を建てられる土地を探してくれる
信頼できるハウスメーカーに注文住宅用の土地探しを依頼すると、実際に土地探しに入る前に、「どのような注文住宅を建てたいのか」を担当者に聞かれます。
そして、こちらが希望する注文住宅の特徴（広さ、高さなど）を担当者に話すことで、その注文住宅を建てることが可能な土地を探してもらうことが可能です。
予算オーバーを避けられる
信頼できるハウスメーカーに注文住宅用の土地探しについて相談する場合、「どのくらいの予算を準備できるのか」についても確認されます。
そして、土地探しの担当者は、こちらが用意できる予算の範囲に収まる土地をピックアップしてくれます。
そのため、信頼できるハウスメーカーに土地探しを頼むことで、「土地を買った後で、注文住宅を建てようとしたら予算オーバーしてしまった」といったケースを回避することも可能です。
土地を安く買える可能性がある
信頼できるハウスメーカーに土地探しを頼むと、そのハウスメーカーが売り主になっている土地を買う場合に、仲介手数料を割引してもらえるケースがあります。
また、依頼したハウスメーカーが売り主の代理人となっている土地についても、売り主の考え方や判断で仲介手数料を払わなくて済むこともあります。
これらのことから、良い条件の土地をなるべく安く買いたい場合にも、信頼できるハウスメーカーに土地探しを頼んでみるのがおすすめです。
まとめ
注文住宅用の土地探しをする際には、あらかじめ「土地の購入にかかる費用」「土地に建物を建てる際の法規的制限」について知っておくことが大切です。
そうすることで、「注文住宅用に土地を買ったけど、買った後で自分たちの希望に合う注文住宅を建てられないことに気づいてしまった」といったトラブルを事前に回避できるようになります。
また、信頼できるハウスメーカーに土地探しを依頼すれば、こちらの希望通りの注文住宅が建てられる土地を安く購入できる可能性があるのでおすすめです。
今回ご紹介した内容をぜひ参考にしていただき、予算と相談しながら、理想の注文住宅が建てられる土地を探し出していただければ幸いです。
住宅は一生に一度の高価な買い物です。数千万円単位になるため、できれば値段を安くしたいものです。
実は値段の高い注文住宅ですが、建売よりも安く家を建てられる方法があるってご存知ですか？
建売でもいいですが、せっかくであれば自由に仕様や間取りを選べる注文住宅がいいですよね。
ただ、注文住宅は失敗してしまう方がほとんどです。夢のマイホームで後悔したくないですよね。
※お断り自由・完全無料
