注文住宅

新築一戸建ての土地購入:注文住宅を建てる前の土地探しのコツ

注文住宅土地探し

注文住宅を建てる方の中で、これから土地を購入する場合、まずは土地探しを行わなければいけません。家を建てることができない上に、具体的な話が進まないからです。

しかしながら、家は一生そこに住むため、どこに建てるのか悩みどころです。そのため、一時的な感情で決めるのは控えましょう。なかなか希望通りの土地は見つからないため、人によっては一年も土地を探す方もいます。

そこで、新築を建てる際の土地探しのコツやポイントを紹介します。これを学び、あなたに合った理想の土地を見つけだしましょう。

土地に何を求めるのかを明確にする

土地を探すといっても、そこの場所に何を求めるのかによって、土地探しのポイントは異なります。

たとえば、土地に以下のようなものを求めると仮定します。

  • 土地の値段の安さ
  • 駅に近いなどの立地
  • 地盤の固さ
  • 通勤時間
  • 周囲の環境
  • 土地の形

これらのどれを優先するのかによって、土地の探し方は変わります。値段の安さを求めるのであれば、郊外に家を建てると良いです。

また、駅に近い場所に家を建てたい場合、立地の良い土地を探す必要があります。

たとえば、通勤が電車の場合、自宅から徒歩2分などの場所に土地を購入すると、とても楽に会社に行くことができます。

これから分かるように、土地探しといっても住む場所にあなたが何を求めるのかによって、探し方は変わってきます。まずは、あなたが何を求めるのかを明確にするようにしましょう。

良い土地は不動産で探す

新築を購入するにあたって、土地探しはハウスメーカーや工務店だけに頼むのは控えたほうがいいです。このような住宅メーカーは、家を建てやすい土地を探して設計、建築を行います。

ハウスメーカーや工務店は、家を建てることが専門です。そのため、土地探しに関しては、不動産屋のほうがプロになります。

土地に関しては、不動産屋のほうが知識や情報量があります。また、地域密着になるため、大手のハウスメーカーでは見つけられないような物件が見つかるかもしれません。

昔からの言葉で「餅は餅屋(何事においても、それぞれの専門家にまかせるのが一番良いということ)」と言うように、土地のことはなるべく不動産屋に任せるようにしましょう。

しかしながら、ハウスメーカーやも良い土地を見つければ、お客様が家を購入してくれるため、必死になって土地探しを行います。

そのため、ハウスメーカーに依頼しつつ、あなた自身も不動産で土地探しを行うようにしましょう。そうすれば、無駄なく良い土地を見つけ出せすことが可能です。

注文住宅における土地探しの4つのポイント

これから土地を購入する場合、「用途地域」「建ぺい率」「容積率」「都市計画道路」の4つのことに気をつけなければいけません。

土地には定められたルールや条件があります。たとえあなたの所有している物件だとしても、それにしたがって家を建てなければいけません。

たとえば、3階建てにしたいと思っても、2階までしか建築することができなかったり、土地いっぱいに家を建てたりできません。いくらあなたの土地でも、自由にあなたの好きな家を建築できるわけではないのです。

そこで、土地を購入する前に、これらのことを学びましょう。では、順番に解説します。

1.土地の目的を決める用途地域とは

用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつになり、いろいろな用途の建築物が、見境なく建設されるのを防ぐ制度になります。これにより、地域ごと適切な建物しか建てられません。

たとえば、住宅地の中に工場や風俗営業店などが建設されては、そこにいる住民が快適に住みにくくなってしまいます。

実際、あなたの住んでいる地域に急に工場やマンションが建設されたら困るはずです。

工場が建設されれば日中作業音が聞こえるため、騒音が気になります。また、高層マンションが建設されれば、あなたの家の日照時間が減るかもしれません。

土地を購入して家を買うということは、数十年先もそこに住み続けるということです。新築時は何もなくても、その後何が起こるかわかりません。

したがって、土地を探す際は、用途地域を必ず確認するようにしてください。これを行うことで、あなたの生活が今後不自由なものになってしまうのを防ぐことになります。

2.土地における家の大きさの割合:建ぺい率とは

建ぺい率とは、あなたの土地の面積における家の大きさの割合になります。以下がそのイメージです。

建ぺい率

たとえば、100坪の敷地(敷地面積)に50坪(建設面積)の住宅を建設した場合、建ぺい率は50%です。計算方法は、以下の通りになります。

建ぺい率の計算

このとき、一部例外もありますが、基本的には土地によってどの程度の割合まで家を建てられるのかが決められています。

もし、あなたが「敷地いっぱいに家を建てて広い住宅にしたい」と思ったとしても、建ぺい率が決められている以上、それは不可能です。

後々知らなかったということのないように、土地購入の際は把握しておきましょう。

3.土地に対する延べ床面積の割合:容積率とは

容積率とは、土地の面積に対する延べ床面積(建物の各階の床面積の合計のこと)の割合になります。

延べ床面積

たとえば、1階が60㎡、2階が40㎡の場合、合計で延べ床面積は、100㎡になります。このとき、敷地面積が100㎡だと仮定すると、計算方法は、以下の通りになります。

100㎡(延べ床面積) ÷ 100㎡(敷地面積) × 100(%) = 100%(容積率)

したがって、あなたが家を建設する場所に容積率が決められている以上、その範囲内の延べ床面積の住宅を建設しなければいけません。家の構造やプランに大きくかかわるため、あらかじめ確認するようにしてください。

4.都市計画道路の罠

土地を購入する際、都市計画道路に入っているかどうかをあらかじめ必ず確認しましょう。気になっている場所がある場合、不動産会社などに一度詳細を聞いてみると良いです。

都市計画道路とは、既存の道路を拡幅したり、新たに道を造ったりするものになります。都市部になると数多くあるため、家を購入する場所がこれに入ってしまう可能性は十分に考えられます。

この都市計画道路は、長期にわたって計画が延期になるものが多いです。工事がストップしたまま十数年経過しているケースもあるため、昔に計画道路になっていた土地を誤って購入しないようにしましょう。

実際に、道路になる予定の場所が建売住宅として販売されていたり、分譲地になっていたりする場合があります。

今まで何も起こらなかったからといって、これからも必ず工事が始まらないわけではありません。そのため、道路を建設するようになった場合、その土地がどうなるのかを確認しておくことが必要になります。

なお、都市計画道路は新しく計画されることも十分に考えられます。土地を探す際は、計画道路をチェックするようにしてください。

まとめ

これから家の土地を探す場合、ここで紹介したことを踏まえた上で探すようにしましょう。一生に一度のマイホームの土地選びは妥協せず、納得のいく土地を購入してください。

また、土地には以下のような決まりやルールがあるため、これらを必ず確認してください。

  • 用途地域
  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 都市計画道路

これらをチェックすることを怠って家を購入すると、後々取り返しのつかないことになりかねません。不動産屋などに確認して、その土地の詳細を調べるようにしましょう。そして、満足のいく土地を探し、そこに夢のマイホームを建てましょう。

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