注文住宅

地下室にかかる費用はいくら?安い地下室のある注文住宅にする方法

注文住宅費用

地下室を作る際、どうしても気になるのが費用ですよね。地下室が欲しくても価格が高くて断念してしまう方は多くいらっしゃいます。

そこで本記事では、地下室の費用や金額がどのくらいになるのかをご紹介します。

いくらぐらいの費用がかかるのかわかれば、資金計画やプランを検討できますよね。

また、地下室を作る際に安くする際をお伝えいたしますので、ぜひ参考にして素敵な地下室を手に入れましょう。

地下室の相場は通常の2~3倍の坪単価

一般的に、地上階の構造が木構造でも、その下の地下室はコンクリート構造となります。

コンクリート構造の躯体(くたい)のみの価格は、10坪前後の規模の小さいものでは70万円前後/坪が相場です。

そして、内部の仕上げや電気などの設備を加えると80万円前後/坪にはなります。

一方、地下室を作るためには、掘削による山留めや残土処分などの地上階の建築工事にはない仮設・土工事などを必要とします。

これらの仮設・土工事などの費用は、高額で地下室本体の価格以上に掛かることもあります。

高額になるコンクリート構造に加えて地下室特有の工事を考慮すると、通常の木構造の住宅と比べて、2〜3倍の坪単価になることも珍しくありません。

地下室を作る際にかかる費用

上で述べたように、地下室を作るためには、地上階の建物とは異なる工事が必要になります。

それらは、敷地の状況や地質によって、工事の程度と必要の有無が異なってきます。

以下から、一般的な地下室に必要な工事を紹介していきますので参考にしてください。

ボーリング調査費用:30万円前後

注文住宅建て替え地盤改良費用

ボーリング調査とは、敷地の数箇所に穴を開けて地中の様子を調べることで、地質や地耐力を調べる時に行います。

しかし、地下室の規模が小さかったり、周辺状況から敷地の地質が良好と判断されたりした場合は、簡易的なスウェーデン式サウンディング試験で調べることもあります。

ボーリング調査の費用は、30万円前後で、スウェーデンサウンディング試験の場合では10万円前後になります。

構造計算費用:50〜60万円

木造2階建ての場合、簡易的な構造検討でも建築確認申請を出すことができます。

しかし、地下室(コンクリート構造)がある場合は、地上階の構造種別にかかわらず、詳細な構造計算が必要になります。

この場合の構造計算はコンクリート構造の地下の部分だけでなく、地上階の構造部分も合わせて行う必要があるのです。

費用としては、地上階の構造種別や規模にもよりますが、おおむね50〜60万円は必要でしょう。

高いと思われるかもしれませんが、100ページ前後の構造図・計算書と、計算結果における責任義務を考えると、仕方がないですね。

むしろ少々高くても、しっかりと安全な建物としてくれる信頼できる構造設計担当者にお願いすることをすすめます。

鉄筋コンクリートの設計費用:30万円前後

設計を設計事務所に依頼する場合を除いて、ハウスメーカーの注文住宅では設計料の一部をあるいは全額を、住宅の販売価格に含めているのが一般的です。

しかし、戸別対応となる地下室では、設計や図書作成の費用は別途になります。

地階がコンクリート構造で、地上階が木構造や鉄骨構造の場合、地震などによる上下階の揺れ方の違いが建物に被害を与えることがあります。

そのため、地階と地上階との接続部分には詳細な検討と施工方法を考える必要があり、設計費用としては30万円前後が必要になります。

なお、この費用は、上で紹介した構造計算費とは別です。

参考までに、設計事務所へ住宅全体の設計・監理を依頼した場合、設計費用は構造計算費とは別に建設費の8〜15%が相場になっています。

山留工事費用:200万円

出典:http://www.chubachi.co.jp/ceo_blog/3191.html

山留め(やまどめ)とは掘削した時に、土砂崩れが起きないようにするものです。

上の写真のように、H型鋼と矢板(やいた)を使ったものを親杭横矢板(おやぐいよこやいた)方式といいます。

規模(高低差)が小さい時には土留(どどめ)と呼ぶこともありますが、いずれも仮設工事の一種です。

さて、肝心の山留め費用ですが、この工事には重機や資材の搬入経路の状況、地下水位の流出の有無、さらには隣地状況などによって様々に変わります。

それらによる差額は大きく、平均的な山留め工事費用として算出することに意味がありません。

ですから、ここでは地下室面積が40㎡(12.1坪)ほどの施工事例を参考にして200万円と仮定しておきます。

なお、写真のように垂直に掘り下げるのではなく、斜めに掘っていくオープンカット方式もあります。

その場合、H型鋼や矢板は必要なくなるのですが、土の掘削量が増えますから、一概にどちらが得かは言えません。

あくまでも、敷地と隣地との関係などで決まります。

掘削・残土処理の費用:200万円

残土処理とは、掘削した土を移動・廃棄処分することです。

敷地に十分な空地があれば、埋戻しに使う分だけを残して後は廃棄処分となりますが、ない場合はすべてを廃棄処分として、埋戻し時には新たに土を購入して搬入することとなります。

いずれにしても、地下室を作るスペースを確保するためには、掘削した土を場外搬出する必要があります。

この見積りにおいても山留め同様に、土地によって様々に見積り条件が異なります。

ですから参考としては、上記と同様に施工事例を仮定価格とし、200万円としておきます。

繰り返しになりますが、あくまでも参考で、地質や敷地・近隣状況によっては大きく異なりますので注意してください。

防水工事費用:120万円

出典:http://mki-archi.com/2005/11

地下室は、大半あるいは全てが地中に埋りますから、何らかの防水処理を行っていないと雨水が地中からコンクリートへ、そして室内へと滲み出てきます。

地下室の防水方法は様々にありますが、上の写真では、アスファルト系防水シートで地中部分を包み、外側に断熱材を取り付けています。

比較的ポピュラーな防水方法で、単位面積当たりの防水価格は、10,000円/㎡としておけばいいでしょう。

施工事例40㎡の縦・横サイズを8m × 5mとして防水高さを3mとすると、外周部の防水面積は、( 8 + 5 ) × 2 × 3 = 78 ㎡となります。

そして、床面積の40㎡を合計すると118㎡で、これに単価をかけると118万円になりますが、ざっくり120万円としておきます。

なお、これも防水の一例で、地質や地下水位の有無などで、適切な防水方法は異なり、価格も変わります。

湿気対策費用

出典:https://sumikura.net/basement/

地下の湿気対策には、地下室外周部の防水と断熱が必須で、断熱については室内側あるいは外側のいずれでも構いません。

いずれにしても、断熱対策を十分に行った上で、除湿機と全熱交換型の換気設備を設けることをすすめます。

防水工事同様に、外周面積と床面積を合計すると118㎡になり、5,000円/㎡では59万円になります。

そして、除湿機に5万円(ドライエリアに排水できる場合)、全熱交換型換気設備に15万円とした場合、合わせて80万円ほどになります。

ドライエリアの設備費用:50万円前後

出典:http://w-wallet.com/page825.html

ドライエリアとは、空堀のことです。

上図のように、ドライエリアを設けることで、地下でも日差しや通風を得ることができます。

どのような仕上げとするかにもよりますが、ドライエリアの躯体部分は地下室の躯体価格に含まれるのが一般的です。

したがって、別途に必要なものとしては、ドライエリア床に貯まる雨水の排水処理設備費になります。

ドライエリア床に溜まった雨水はポンプアップして排水口に流さなければならないため、専用の排水設備が必要になるのです。

初期費用としては50万円ほどが必要で、ポンプが故障した時には、交換費用として10万円ほどが必要になります。

なお、ドライエリア上部にグレーチングを設ける場合や外部からの昇降タラップなどを設ける場合は別途にそれらの費用がかかります。

以上の地下室の構造躯体以外の費用を合計すると、およそ770万円になり、施工事例の12坪で換算すると、64万円/坪ほどになります。

敷地によっては、上記で紹介したに全ての工事が必要になるとは限りません。

しかし、小規模コンクリート構造の標準的な本体価格80万円/坪と合わせると、地下室の価格は144万円/坪にもなります。

地下室を作ると、予想以上に高額になることがわかりますね。

地下室が欲しいなら得意な業者に頼もう

敷地の広さと建築基準法の制限から、どうしても欲しい延床面積や間取りとならない場合があります。

そんな時は、地下室が解決方法の一つになります。

しかし、一般的な住宅に比べて地下室のある住宅は、圧倒的に少ないのが実情で、地下室の施工に不慣れな業者もあります。

ですから、安心して任せられる業者を選ぶことに苦労するかもしれません。

以下からは、業者選びの参考になるよう、地下室のある住宅事例を紹介していきます。

ミサワホーム

ミサワホーム特徴

同社は、工場生産の木質パネルを使用して、高品質・高性能な住宅を提供しているハウスメーカーです。

その性能は、南極の昭和基地の初期段階から現在まで採用されていることからも判ります。

また、住宅業界で初めて制震装置を開発・採用しており、間取りプランに大きく影響を与えた蔵を開発したハウスメーカーでもあります。

このように、革新的な技術を積極的に開発している企業ですが、同社の優れたデザインにも定評があり、グッドデザイン賞を連続取得しているほどです。

なお、ミサワホームの2階建て住宅の本体価格は、65〜75万円ほどとなっています。

ミサワホームの地下室の事例

二世帯住宅の地下に子世帯用のLDKを設けています。

地下室にもかかわらず、非常に明るいですね。詳細は不明ですが、写真左側にドライエリアがあると思われます。

階段側にある高窓は、地上付近に配置されたものです。

この地下が、半地下なのか完全な地下なのかにもよりますが、地下に水回り、この場合はキッチンがあります。

ドライエリアに雨水と生活排水用のポンプアップ設備があると推測されます。

子世帯用の洗面・トイレ・浴室です。このワンルームタイプの水回りスペースには窓が見あたりませんので、やはり地下にあるのでしょう。

ホテルのイメージで、ミサワホームらしいオシャレなデザインです。

出典:http://klass.jp/images/cdo/84/

地下室に設けた書斎です。

ドライエリアや地上付近に窓を設ければ、比較的明るい居室とすることも可能ですが、地上階に比べれて採光不足の部屋ができることも事実です。

そのような時には、この写真のように明るいカラーコーディネートとするといいでしょう。

セキスイハイム

セキスイハイム特徴

同社は鉄骨のボックスラーメン構造の住宅を提供しており、工場生産の精密で強靭な性能を誇っています。

工場で生産されたボックス形状のユニットは、建設現場で専用のボルトで組み上げるだけですから、現場での工期が短くなります。

以前は、ボックスユニットの形状がそのまま外観に現れて、いかにも工業製品的なイメージがありました。

しかし、最近では一見するくらいでは、ボックスユニットとは思えないよう外観の住宅も提供しています。

セキスイハイムの本体販売価格は、65〜75万円/坪とされています。

セキスイハイムの地下室の事例

出典:https://www.sekisuiheim.com/case/013/

この住宅地は地下水位が比較的高いらしく、オーナーはコンクリート造の地下室では雨水の滲み込みが不安と感じ、セキスイハイムにしたとのことです。

セキスイハイムの地下対応のボックスユニットは、潜水艦のような防水・気密に優れた性能を持たせることを可能としています。

他のハウスメーカーには出来ないことです。

この住宅のオーナーが地下室に求めたものは、本格なシアタールームで、地下室利用では比較的多い使い方です。地下室は防音性能にも優れていますので、ピッタリですね。

クレバリーホーム

クレバリーホームローコスト住宅

同社の住宅構造は、木造軸組み構造で2階建て住宅ではもっとも多いものです。

クレバリーホームが特色としているのは外壁にタイルを使用していることで、耐久性やメンテナンス性の向上を図っています。

なお、クレバリーホームは、フランチャイズシステム(FC)を採用しており、FC展開している企業の中でも大手にはいります。

同社の販売価格は、30〜50万円/坪となっており、ローコストハウスメーカーとしては、中間から上に位置しています。

クレバリーホームの地下室の事例

写真のグレーチングは、ドライエリア上部(天井部分)に設けられたもので、地下室の通風と採光、そして落下防止に役立っています。

地下室からドライエリア上部を眺めたもので、外から見た印象よりも意外と明るい日差しが入っていることがわかります。

地下室のある家を建てる際のよくある質問

すでに述べたように、地下室のある住宅は少なく、実際に建てようと思い立っても、情報不足で分からないことばかりだと思います。

ボーリングやドライエリアなどの地下室に特有なものを上で紹介しましたが、それら以外の疑問となりそうなことについて以下で紹介していきます。

地下室は容積率に算入されないって本当?

この疑問の一般的な回答としては、「Yes!」と言ってもいいでしょう。

しかし、実際に地下室を計画している方は、もう少し詳しい情報を知っておく必要があります。

出典:https://www.tomi-syo.com/blog/7605/

そもそも、地下室の定義は、どのようになっているのでしょうか。

建築基準法では、地下室の床から地上までの高さ(b部分)が地下室の天井高さ(H部分)の1/3以上となっていることとしています。

つまり、1/3以上が地中に埋まっていれば地階あつかいになるのです。

そして、それを前提として地上から地下室の天井までの高さ(a部分)が1m以内となっている地下室に限り、容積率の緩和規定を受けることができます。

具体的には、地階の床面積が地階を含めた延床面積の1/3以内であれば、容積率算定式の床面積に算入しなくても良いとなっています。

上図を例にすれば、地階を含めた延床面積は150㎡になり、地階の床面積はその1/3の50㎡となっています。

従って、敷地面積を100㎡とするなら、容積率は100%となります。(上の左側の図)

なお、前面道路に勾配があったり、道路よりも高い敷地になったりしている時で、地下の一部が外壁として現れている場合は、注意が必要です。

このような場合には、建築基準法上の平均地盤面と言う考え方が適用され、少し複雑な計算をしなければなりません。

このような時には、設計担当者にお任せした方が無難です。

地下室は地震に強い?

出典:https://florence-garden.com/ground-room/index04.html

地下室のある住宅と無い住宅とでは、地下室のある方が地震の揺れによる被害が小さいことが実証されています。

一般的な2階建て住宅で、地震の揺れによる被害を大きくしているのは、地盤の揺れと地上階の構造物の揺れに周期差が起こるためです。

そして、地下室がある場合は、その差が小さくなるため被害も小さくなります。

誤解を恐れずに言うと、地下室は大きな基礎とも言えるのです。

ドライエリアって何?

出典:http://www.ienavikumamoto.com/

ドライエリアは空堀と既に説明しましたが、採光や通風などの住環境の改善を目的としています。

中には、テラス形態にしているものもあり、独特な魅力のある空間になります。

地下室のある家を建てる時のその他注意点

ここまで、地下室を作る時の標準的な工事内容や必要な設備、そしてコストなどを紹介してきました。

しかし、最終的に地下室を作るかどうかの判断は、やはり価格になるでしょう。

また、地下室の保証内容も気になるところですね。それらについて説明していきます。

土地によっては費用が高くなるので注意する

地下室を作る時には、一般的な2階建て住宅の基礎とは比べ物にならないほどの掘削工事が必要になります。

そして、そのための掘削重機やトラックは大型で、それらを搬入・搬出するための道路にも配慮しなければなりません。

前面道路やそこに至る道路が狭く、小型の重機とトラックとなった場合、大きくコストアップします。

また、地下水位が高く、地下の掘削面から水が湧き出るような時には、上で紹介した防水工事以上の費用がかかります。

工事期間中の排水作業だけでなく、地下室の防水工事もそれに適した仕様としなければならないからです。

さらに、地下室部分が隣地側に近接している場合には、より慎重で念入りの山留め工事が必要になります。

このように、見えない地中部分の状態によって費用が大きく変わりますので、事前に十分な調査と相談をしておくことをおすすめします。

相見積もりを取って価格を比較する

注文住宅相見積もり

注文住宅は、相見積りが基本で、同じ規模と仕様の住宅でも住宅会社によっては、上の表のように大きく金額が異なります。

まして、地下室のような特殊工事がある住宅では、その差がさらに大きくなることも予想されます。

ですから、本記事やネットなどで、オーナー自らが地下室に関する情報を概略でも身につけておき、それぞれの見積り内容をチェックするようにしてください。

そして、疑問点がある場合は、納得が行くまで説明をうけ、その上で安い見積りの住宅会社を選ぶようにしましょう。

そのために便利なのが、インターネット上で行える無料の一括資料請求サービスで、おすすめです。

地下室はトラブルが起こりやすいので保証内容を要チェック

ここまでに述べたように、地下室には特殊な工事や設備が必要になります。そのため、一般的な2階建て住宅にはないトラブルが発生することがあります。

そんな時も、保証対象になっていれば安心ですね。

現在の新築住宅では、住宅瑕疵担保履行法によって、構造耐力上の主要な部分、そして雨水の進入を防止する部分の保証を10年と義務付けられています。

つまり、地下室の構造部分、そして地下室への雨水の侵入に対しても10年の保証が義務付けられているのです。

そして、この10年の保証が義務付けられている部分に不具合が起こり、それによって内装や設備などに被害が発生した場合は、それらも保証対象になります。

なお、地下室で起こるトラブルで多いのは壁の結露です。しかし、結露は保証の対象にはなりません。

ですから、上で紹介したように断熱仕様(性能)には十分に注意してください。地上階以上の断熱仕様としておくことをすすめます。

いずれにしても、構造躯体や防水(雨漏り)以外の住設備も含めて新築契約時の工事請負約款(こうじうけおいやっかん)に保証内容が記載されています。

工事請負約款は必ず読み、保証内容を確認しておいてください。

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