建売を買う前に

建売住宅とは?メリットやデメリットを徹底比較!注文住宅とどっちがいいの?

建売住宅メリットデメリット

建売住宅の購入を検討する際、メリットやデメリットが気になりますよね。建売は注文住宅と異なり、土地込みで3,000万円ほどの価格で購入できます。

手頃な価格で新築一戸建てを買える建売住宅ですが、買って後悔しないか心配ですよね。

また、注文住宅とどのような違いがあるのかも気になりますよね。後悔しないためには、よく考えて家を購入しましょう。

そこで本記事では、建売のメリット・デメリットをご紹介します。建売住宅の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

建売住宅の8つのメリット

建売住宅のメリットには以下のようなものがあります。

  1. すぐに購入できる
  2. すぐに入居できる
  3. 住宅ローン手続きが簡単
  4. お財布に優しい
  5. 好立地の場合が多い
  6. 建設後の家を見て購入できる
  7. 境界トラブルになりにくい
  8. 設計をしないので家づくりで悩まない

建売住宅には、このようなメリットがあります。具体的に紹介していきましょう。

メリット1.すぐに購入できる

建売住宅では、すでに建築されているものや契約してから建てられるものがあります。

いずれにしても、外観や間取りを新たに設計する必要がなく、その内容で価格も設定されていますから、予算と設計プランさえ合えば、すぐに売買契約へと進めることができるのです。

注文住宅とは異なり、すでに建てられていて土地とセットされたプランを選ぶだけですから、すぐに購入できるメリットがあります。

メリット2.すぐに入居できる

建売すぐ入居出典:https://www.myhomedata.net/w-seiko/tateuri/tateuri01.html

建売住宅は、売買契約の決済手続きが済めば、すぐに入居できます。実際には、登記手続きや決済手続きで多少の時間は掛かるでしょうが、早ければ数週間で入居できるようになります。

なお、まだ建てていない場合でも建築確認申請までは済んでいますので、工事期間の2〜3ヶ月で住めるようになります。

注文住宅のでは気に入った土地が見つかっても、設計打合せから始まり、設計・図面作成、建築確認申請と、早くても着工までに2〜3ヶ月かかるのが普通です。

そして、工事期間を含めると6ヶ月以上は普通にかかってしまいます。

建売住宅はすでに建てられているので、注文住宅のように時間がかかりません。早く入居したい方は建売住宅がおすすめです。

メリット3.住宅ローン手続きが簡単

家を建てるお金がない

予算内におさまる売買金額であれば、銀行での融資手続きは簡単で最短で済みます。

建売住宅の分譲会社は、事業を行う際に何らかの形で銀行に相談を行っており、中には銀行と提携している場合があるからです。

また、事前に銀行で返済能力からローン融資限度額の相談を行っている方もいるのではないでしょうか。その場合は、さらに手続きがスムーズになります。

建売住宅は土地込みで3,000万円ほどの物件が多く、土地から購入して注文住宅を建てる場合に比べて、はるかに安くできあがります。

その分、ローン融資も通りやすくなります。

融資の限度額としては、年収の6倍が目安となります。3,000万円のローン融資であれば、年収500万円でちょうど6倍です。

この年収は夫婦の合算収入でもかまいませんから、建売住宅であれば夢のマイホームを購入できますよね。

メリット4.お財布に優しい

低価格住宅を建てる注意点建売住宅の事業者は、得意な工法や仕様で住宅を設計・計画しています。また、区画数全体で事業計画を立てられるメリットもあります。

そして、それらを生かして、コストを抑える工夫をしているのです。つまり、出来るだけ売りやすく買いやすい財布に優しい価格となっています。

上で注文住宅よりも安いと述べましたが、つまりは月々のローン返済額も楽になると言うことです。

新築購入は快適な生活を送ることを目的としていますが、ローン返済に苦しむようでは意味がありません。

家族と週末の外食やレジャーを楽しめる余裕も必要です。無理をして高額の注文住宅を買うよりも、ある程度の余裕を持って生活したいですよね。借金は少なければ少ない方がいいのです。

メリット5.好立地の場合が多い

住宅展示場建売住宅は、売りやすい好立地な場所に建てられているのが多く見られます。

周囲の環境は、駅やスーパー、そして小学校にも近く好立地だが、大きすぎる場合や高低差がありすぎる土地をよく見かけます。

そのような土地は、個人では扱いきれません。

しかし、そんな土地も開発・造成を行うことで、戸建て住宅を建てやすい好立地な分譲土地とすることができるのです。

建売住宅の販売カタログやチラシには、最寄りの駅、小学校、スーパーなどの周辺インフラ情報も細かく記載されていますので比較検討の参考にしましょう。

建売メリット立地出典:https://www.jutakujohokan.co.jp/feature/sendai_shinchiku_eki15/

駅やスーパーなどに歩いて行ける距離だと生活しやすいですよね。建売住宅は、立地の良い場所に建てられることが多く見られるので、好立地で快適に暮らしましょう。

メリット6.建設後の家を見て購入できる

安くて良い家を建てる建売住宅では、すでに建築されているケースや分譲地の一角に最終的には販売するモデルやオープンハウス建てているのが一般的です。

モデルでは、カーテンや家具などを実際に配置して生活感を感じられるようにしています。また、オープンハウスでは構造体を見せる場合と完成した状態を見せる場合があります。

オープンハウス出典:https://kakoi-kensetsu.com/open_house.html

このようなチラシを見かけたのであれば、一度足を運んでみるのがおすすめです。実際の建物の構造・仕上げ、設備仕様などを見て触れることができるからです。

ただ、ハウスメーカーのモデルハウスは、最高の仕様で魅力たっぷりに仕上げられています。

しかし、その中には一般ユーザーにとって不要なオプションが付いている、あるいは過剰な飾り付けや仕様となっているものもあります。

一般的な注文住宅の倍以上の価格で建設されているからです。

建売住宅のモデルでも多少は飾られてはいますが、セットされている標準仕様の仕上げに現実的なカーテンや家具程度で、過剰な飾り付けは行っていません。

あくまで、購入した住宅を飾り付け自分好みに完成させるのはあなたが中心なのです。余計なイメージに惑わされやすい注文住宅のモデルハウスは注意が必要です。

オープンハウスを見て良く判断しよう

完成した状態のオープンハウスは裸の状態ですから、電気コンセントやテレビジャック、光回線の位置などを確認することができます。

それらが予定している家電製品の配置に合っているか、ソファーなどの家具に隠れないかなどを簡単に確認できます。

選んだ建売住宅の標準(基本)仕様を元に、本当に必要なオプションとインテリアを考えることが、建売住宅をより低価格で安心できる買い物にすることにつながります。

メリット7.境界トラブルになりにくい

建売トラブルになりにくい建売住宅の中には、境界フェンスや植栽などの外構工事を一切別途工事としている場合も稀にあります。

しかし、多くの建売住宅では最低でも境界フェンスが含まれているのが一般的です。土地分譲(注文住宅)の場合は、境界杭が埋められているだけです。

つまり、お隣の家と話し合って境界フェンスを設置する必要があります。

建売境界

出典:http://forties-myhome.com/until-the-contract/fence-of-the-border

一般的に、境界フェンスを設ける場合は、境界線上に設置します。そして、お隣がまだ空き地の場合は、先行した人が負担しなければなりません。

もちろん、後に協議の上で1/2ずつの負担とすることもできますが、フェンスデザインの好き嫌いなどもあって現実には交渉が難しい問題です。

建売住宅の場合は、境界フェンスデザインの好き嫌いはあるかもしれません。しかし、建売業者側で設置しているため、費用負担や境界線の位置などで、トラブルになることはまずありません。

メリット9.細かい部分は仕様を選べる

ハウスメーカー無料見積もり

建売住宅では、すでに設計プランが決められているため、家づくりに悩むことがありません。注文住宅のように自分の思い通りにはできませんが、気軽に家を購入できます。

注文住宅では、外観・間取りから材種や仕上げ、そして機能・性能などの基本的なこと、そしてカラーコーディネートまで決めなければなりません。

それらは、設計者やコーディネーターが提案してくれますが、決定するのはユーザーです。

そして、それらに必要な時間や手間は大きな負担になります。建売住宅では、それらの負担が少ない気楽さがあります。

建売住宅でも、決められた仕上げの中で色や柄などを少しは選べますが、その範囲は狭く、壁紙などのちょっとしたことに限られています。

また、建売住宅では、購入者が地鎮祭・上棟式を行うことはしませんので、それらに気を使う必要もありません。さらに、状況によっては、近隣挨拶も必要でない場合があります。

建売住宅の8つのデメリット

建売住宅には良いことばかりではなく、デメリットもあります。良い点だけではなく、悪い点も踏まえた上で購入を検討しましょう。

  1. 間取りや仕様を選べない
  2. 住宅の基本性能が低い
  3. オプションが高額になる恐れがある
  4. 増改築が難しい
  5. 欠陥住宅の恐れがある
  6. 建設会社を選べない
  7. 隣との家の距離が近い
  8. アフターフォローとメンテナンスの業者選びに迷う

以上の8つが建売住宅の主なデメリットです。具体的に紹介していきましょう。

デメリット1.外観・間取りや仕様を選べない

カタログ資料請求建売住宅では、外観・間取りや仕様がセットされています。しかし、まだ建てられていない売建住宅では、「自由に決められるのでは・・・」、と考える人がいるかもしれません。

確かに、できます。ただし、その場合は全てオプションと考えておいた方がいいでしょう。決して、お得ではありません。

例えば、セットされているシステムキッチンを「他メーカーの気に入っているものに変えたら予想以上に高くなった」と言うこともあります。

外観や間取りでは、少しの変更くらいなら問題ないのですが、変更内容や規模によっては、建築確認申請の再提出が必要になる場合があります。その場合の費用は購入者負担となるので注意が必要です。

プランが変わると時間やお金がかかる

また、プラン確定や建築確認申請に時間がかかるだけではなく、工事着工も遅くなります。

建売業者によっては、プラン変更による建築確認申請の一部変更や再提出は、事業計画の内容が変わることから認めていないところもあります。

建売住宅では、画一的な外観と標準的な家族構成(夫婦と子供二人)の間取りでプランされているのが大半です。

ですから、家族構成によってはプラン変更も仕方がない面もありますが、建売住宅のメリットを生かすためには、最小限のオプションとするべきでしょう。

例えば、システムキッチンの扉の色、壁クロスでは同じ価格帯で気に入った色合いや柄への変更、これらは差額なしで行えます。

また、浄水器の追加やコンセントの追加などは、単純に追加した分だけの差額となります。建売住宅にセットされた標準仕様の範囲を利用して、賢いオプション選びをしましょう。

デメリット2.住宅の基本性能が高くない

リフォーム見積もり比較ハウスメーカーの注文住宅では、省エネ性能や耐震性能などの基本性能は、最高等級を標準としているのがほとんどです。また、国の施策である長期優良住宅(100年、3世代使用)を標準仕様としているハウスメーカーも多くあります。

建売住宅でも、それらの性能を全面に出している会社もありますが、多くの建売住宅は、建築基準法レベルのものがほとんどです。

一概には言えませんが、建築基準法のレベルは等級1と見なされています。建築基準法をクリアしている訳ですから、普通だと言えます。

しかし、先進や最高を売りにしている注文住宅と比べると劣ります。

建築基準法レベルでも、十分とする考え方もありますが、地震などの災害のことを考えると、一般レベルの建売住宅にするか、それとも地震などの災害に強い注文住宅にするかは、今一度考えておく必要があるでしょう。

ただし、建売住宅事業者の中には、耐震性能や省エネ性能にこだわっているところもありますので、そういう建売住宅を見つけた時はチャンスかもしれません。

デメリット3.オプションが高額になる恐れがある

増改築先ほどプラン変更や仕様変更はオプションになると紹介しましたが、これらにセットされたものを入れ替えるなどの変更は、基本設計や仕様にプラスする場合よりも割高になる場合があります。

これは、建売事業者が当初予定していた資材を使うことができなくなります。

つまり、一括で大量に購入してコストを下げるメリットを生かすことができないことや、用意していた資材が無駄になることなどが原因です。

建売住宅は、同じ規格の資材や設備を使うことでコストを抑えています。

先ほどもお伝えしましたが、プラン変更や仕様変更は、用意した同じ規格の資材や設備が使えないため、価格アップになってしまいます。

これでは、お得に建売を買うメリットにはなりませんよね。そのため、建売住宅でのオプションは、セットされている仕様に付け加えるものとするのが妥当なところです。

デメリット4.増改築が難しい

工務店メリットデメリット建売住宅の敷地は、地域にもよりますが、さほど広くありません。ですから、そこに建てられる住宅は、建築基準法で決められた建ぺい率や容積率の限度ギリギリで建てられているものが多くあります。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合(建築面積/敷地面積)で、容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合(延床面積/敷地面積)をいいます。

いずれも、地域ごとに都市計画法・建築基準法で決められています。つまり、土地の広さによって建てられる家の大きさが決まっていると言うことです。

建ぺい率容積率たとえば、建ぺい率が60%、容積率が200%で敷地面積が100㎡の場合、建てられる建築面積は60㎡、延床面積は200㎡(約60坪)が限度となります。

延床面積が200㎡あれば十分と思われるかもしれませんが、建築面積の最大が60㎡ですから、総2階建てとした場合は60㎡ ✕ 2 = 120㎡(約36坪)が実際の延床面積の限度となります。

延床面積120m2は4人家族(夫婦と子供2人)の標準的な広さです。建売住宅業者は、この標準的な広さを確保するために、最小限の敷地面積100m2で延床面積120m2としているものが多くあります。

そのため、建築面積が増える増築の余地はほとんどありません。

また、改築に関しては、建売住宅も注文住宅も新築時の構造図面があれば可能です。構造図面とは、柱や筋交いなどの構造部材の配置を表わしたものです。

一般的に、注文住宅では詳細な構造図が請負契約書に添付されていますが、建売住宅では簡易的な平立面図だけの場合もあります。

増改築出典:https://www.kaneko-archi.com/2016/04/20/tachikawa_jisshi/

その場合、柱や耐力壁などの位置が分からず、安易に改築すると構造的な欠陥になる恐れがあります。

その場合は、建売業者から詳細図面をもらうか、専門の技術者に事前に調査してもらう必要があります。

デメリット5.欠陥住宅の恐れがある

新築気をつけること現在の新築住宅では、建築確認申請の提出義務や瑕疵担保保険(構造や雨漏りの10年保証)の義務化などで、無茶苦茶な欠陥住宅はなくなっています。

また、行政による検査項目や検査回数が、かつてよりは増えてきていることも良い影響を与えています。これは、建売住宅・注文住宅ともに共通です。

しかし、建売住宅は自社での設計・施工で、検査以外では施主や設計事務所の第三者の目がはいりません。そのため、施工や資材の選択などで自社に都合の良い方向になりやすく、そのことから欠陥住宅となる場合もあります。

万が一、欠陥住宅を買ってしまったらどうすればいいのでしょうか。住宅の欠陥は、新築から5年前後までの間に初期不良として現れるのが一般的です。

その間でしたら、メンテナンスや瑕疵担保保険の期間です。そのため、根気よく修理・補修を依頼しましょう。

どうしても対応してくれない時は消費者センターや建築紛争処理センターに相談することをすすめます。これらのセンターは全国各地にあるので万が一の場合は利用しましょう。

瑕疵保険期間後の対処法

では、業者のメンテナンスや瑕疵担保保険の期間(10年)を過ぎて見つかった欠陥はどうすればいいのでしょうか。

明らかに、手抜きや施工時の問題なら、業者と交渉することも可能ですが、10年を経過したものは施工不良と経年劣化(年数で品質や性能が劣化すること)との区別が難しいのが実情です。

まずは、業者に相談して、対応に不安や不信を感じるようであれば、設計事務所や上に挙げた各センターに相談することをすすめます。

また、瑕疵保険の期間が20年以上のところもありますので、建売を購入する際は保証期間が長いところで家を買うようにしましょう。

デメリット6.建設会社を選べない

建売選べないすでに建てられている場合はもちろんですが、これから建てる場合も建売住宅では、施工業者を選ぶことはできません。

建売住宅の事業者は、プランや仕様を決め、資材メーカーや施工業者から見積りをとって、販売価格を決めています。ですから、ユーザーが勝手に施工会社を選ぶことが出来ないのです。

また、土地分譲(注文住宅)業者から土地を購入した場合も、指定した建設会社で建てる条件が付けている場合がありますので注意しましょう。

これを建築条件付きの土地といいます。

建築条件付きの土地出典:https://www.misawa.co.jp

つまり、その土地を購入したら家を建てる建設会社も土地を販売している会社でしか建てられません。

他の分譲地よりも安い場合は、建築条件付きである恐れがあるので注意しましょう。

デメリット7.隣との家の距離が近い

建売住宅購入失敗

上で、建売住宅では建築基準法で決められた限度ギリギリで建てられていると紹介しました。

ですから、必然的にお隣との距離が近くなり、軒と軒が接するほどのものもあります。このこと事態は仕方がないと思いますが、お隣同士で窓と窓が対面しあうことは避けたいものですね。

一方で、大型で開発された土地分譲の場合、1区画の敷地面積は120㎡・150㎡・・・と建売住宅よりも広くなっているのが一般的です。

もちろん、その分土地価格が上がり、結果的に注文住宅は高額になるのです。

建売は隣との家が近い建売住宅の敷地は狭いと感じるかもしれませんが、お得に土地付き建物を買えるのですから、お隣との距離が近くなるのは仕方がないですね。

デメリット8.アフターフォローとメンテナンスの業者選びに迷う

45歳で家を建てる

建売住宅の場合でも、アフターフォローやメンテナンスは、建売事業者(販売会社)に依頼するのが基本です。

しかし、施工や仕上がりに不満を感じたり、対応が悪かったりした場合には、変えたいと考えるかもしれませんね。

それでも、安易に販売会社とは関係のない任意の業者にアフターやメンテナンス依頼するのは賛成できません。

他の業者にメンテナンスを依頼すると保証から外れる

安易に他社にメンテナンスを依頼して、本来は建物に付属していた無償のメンテナンスや保証を受けられなくなる可能性があるからです。これは、建売住宅・注文住宅ともに同じです。

例えば、新築9年目に外壁の塗装リフォームを他社にお願いしたとします。この場合、外壁からの雨漏り保証は、その時点で終了します。そして、外壁から雨漏りした場合は、リフォーム業者との交渉になります。

塗装リフォームでは、外壁目地やサッシ回りのシーリング(コーキング:防水材)を入れ替えるのが一般的です。

つまり、新築時の仕様が他業者の施工で変更されたと判断され、その部分については新築時の施工会社の責任保証の範囲からはずれるのです。

同様の例として、新築後に他社でソーラパネルを屋根に取り付けた場合も、その時点で屋根からの雨漏り保証は終了します。

これは、よくあるケースでトラブルも多いので注意しましょう。

なお、販売会社(建売住宅)や請負会社(注文住宅)が倒産などでなくなっている場合で、構造や雨漏りなどの不具合があったときは、上で紹介した瑕疵担保保険で修理・保証されます。

瑕疵担保保険の保険期間は10年が一般的ですから、それ以降であれば任意の施工会社にアフターフォローやメンテナンスをお願いしても特に問題はありません。

販売会社や請負会社は、嫌でもその後の10年もお付き合いしなければなりませんので、選び方は大事ですね。

結局注文住宅と建売住宅はどう違うの?

上記で建売住宅のメリット・デメリットを紹介してきましたが、結局のところ、注文住宅とどのように違うのでしょうか。

それぞれの特徴を整理してみましょう。参考にしてください。

建売住宅の特徴

評価項目 評価 内容
価格 注文住宅に比べて安い
購入しやすさ 住宅ローンに通りやすい
立地 好立地のケースが多い
仕様・デザイン 仕様やデザインはほとんど変えられない
間取り × 選べないケースが多い
工法 × ほとんどが2×4工法で選べない
期間 2ヶ月
見栄 × 注文住宅のように自慢はできない
満足度 コストパフォーマンスは良い

建売住宅では建物の仕様を選べません。デザインなども貴方の思い通りにはならないのです。

建物に多くを求めず、土地の立地条件や価格などのコストパフォーマンスを重視する方に向いている物件です。

注文住宅の特徴

評価項目 評価 内容
価格 建売住宅よりも高い
購入しやすさ × 土地から購入するので手間がかかる
立地 好立地は土地が高い
仕様・デザイン 仕様やデザインを選べる
間取り 自由設計なら自由に選べる
工法 好きな仕様に選べる
期間 × 6ヶ月以上
見栄 建売と違って自慢できる
満足度 高いが自由に家づくりできるので満足度は高い

簡単なコメント新たに土地を購入し注文住宅とする場合は、土地と家にかける時間やエネルギーは相応に覚悟しておくべきでしょう。

土地の購入からハウスメーカー・工務店選び、そして打合せから始める家づくりは、簡単なものではありません。したがって、長期戦になります。

しかしその分、満足度が上がります。

あなたの自由に間取りなどを選べるので、ライフスタイルに合った家づくりが可能です。お金は掛かりますが、夢のマイホームで仕様にこだわりたいという方には、注文住宅がおすすめです。

建売と注文住宅の割合は?7割が注文住宅

国土交通省の「建築着工統計調査報告(H30.4.27発表)」の数字によると、平成29年度の一戸建て住宅の内、持家(注文住宅)着工戸数は 282,111戸、戸建て分譲住宅(建売住宅)着工戸数は 137,849戸となっています。

一戸建て住宅全体の約7割が注文住宅となっています。

建売は価格が安いなどのメリットがありますが、統計からはほとんどの方が注文住宅を選んでいるということです。

しかし、近頃ではローコスト住宅メーカーの登場により、建売と変わらない価格で注文住宅を建てることが可能となっています。

同じ価格で注文住宅を買えるのであれば、ローコスト住宅で建てる方がいいですよね。家は、一生に一度の高価なかいものです。

後悔しないために、建売と注文住宅をよく比較した上で選ぶようにしましょう。

建売と注文住宅を比較しよう:まとめ

建売住宅には、メリットもあればデメリットもあります。単に、建売住宅と注文住宅でどちらが良いかということでもありません。

仕様やデザインを自分好みに出来る注文住宅は、金額が高くなります。

少し時間的な余裕があり、住宅にこだわって自分好みの家を建てたいのであれば、注文住宅がおすすめです。

して、一般的な標準仕様でかまわない、つまり特にこだわりがない場合は、土地の立地条件や価格などを優先して建売住宅となるでしょう。

建売住宅と注文住宅のいずれにも共通するのが、事前に情報を集め、比較検討することが大事です。

いずれにしても、一生に一度の高額の買い物で失敗したくはありませんよね。出来るだけ資料を集め、それを元にモデルなどの実物で確認しておくようにしましょう。

まずは建売物件を見学する、あるいは注文住宅のハウスメーカーに資料請求するなどの情報収集から始めることをおすすめします。注文住宅でもローコスト住宅であれば、建売と同様の価格で購入できる場合があるからです。

営業マンのペースに乗らず、じっくり落ち着いて考えた上で、建売住宅か注文住宅のいずれにするのかを決めるようにしましょう。

注文住宅を700万円も安く購入する裏技

住宅は一生に一度の高価な買い物です。数千万円単位になるため、できれば値段を安くしたいものです。

実は、値段の高い注文住宅ですが、建売よりも安く家を建てられる方法があるってご存知ですか?

建売でもいいですが、せっかくであれば自由に仕様や間取りを選べる注文住宅がいいですよね。

700万円以上安く建売よりもお得に家を建てる方法はこちら

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