家の建て替え

土地あり建て替え費用はいくら?安く家を建て替えるコツや良い家を建てるポイント

土地あり建て替え費用

家を建て替える場合、土地代は必要ありません。土地代がかからないのは大きなメリットです。

一方、建て替えには古い家の解体や工事期間中の引っ越し・仮住いなどの費用が必要になります。

また、新築住宅の建設費を借入れする時のローン諸費用なども必要です。

ですから、家を建て替える時には、それらの建設費以外の費用を予算に含めておかなければなりません。

本記事では、家を建て替える際に必要な費用や情報を紹介していきます。これから家の建て替えを計画している方は参考にしてください。

解体費用はかかるが建物にお金をかけられる

一般的に、家の建て替えでは新たに土地を購入する場合に比べて、新築住宅に掛けられるお金に余裕があると思います。

もちろん、古い家の解体費用は必要ですが、土地代に比べればはるかに安い金額です。

余裕があるので、その分建物にお金をかけることができますよね。

では、土地あり注文住宅の建設費や坪単価は、どれくらいになっているのでしょうか。フラット35利用者の統計データを参考にチェックしてみましょう。

土地がある場合の注文住宅の相場はいくら

地 域 建設費(万円) 延床面積:㎡(坪) 坪単価(万円)
全 国 3,353.5 128.2(38.78) 86.47
首都圏 3,627.0 127.0(38.41) 94.42
近畿圏 3,408.1 126.9(38.38) 88.79
東海圏 3,437.2 130.1(39.35) 87.34
その他 3,193.0 128.5(38.87) 82.14

フラット35利用者調査より引用

土地がある場合の全国平均の建設費は3,353万円で、延床面積は38.78坪になっています。

地域による建設費や坪単価のばらつきに比べて、延床面積のばらつきが少ないのが特徴的だと思います。

参考までに同じフラット35の調査で、土地なしの全国平均の建設費は2,734万円となっており、延床面積は113.3㎡となっています。ずいぶん違いますね。

なお、上表の建設費には、屋外の電気・ガスや給排水の付帯工事費が含まれています。

一般的に付帯工事費は建設費の10%ほどと言われていますので、住宅の本体工事費としては、

3,353万円 / 1.1 = 3,048万円

ほどになります。

そして、この時の坪単価は、

86.47万円 / 1.1 = 78.61万円

ハウスメーカーの中ではミドルクラスになります。

新築に際しての工務店やハウスメーカー選びでは、この算出した住宅本体の坪単価が目安になりますので参考にしてください。

月々の返済額や住宅ローンシミュレーション

ここでは、上で紹介した土地ありの建設費を元に、住宅ローンの返済額をシミュレーションしてみましょう。

なお表1は、フラット35利用者の手持ち金(頭金)がある場合の借入れ額を元にシミュレーションしています。

また、表2は建設費の全額を住宅ローンとした場合のシミュレーションです。

表1:手持ち金がある場合(単位:万円)

地 域 建設費 借入額 月々の返済 返済総額
全 国 3,353.5 2,633 6.83 2,871
首都圏 3,627.0 2,782 7.22 3,033
近畿圏 3,408.1 2,637 6.85 2,875
東海圏 3,437.2 2,696 7.00 2,939
その他 3,193.0 2,547 6.61 2,777

※返済期間35年、ボーナス払いなし、変動金利0.5%、元利均等返済

建設費から借入額を引いたものを手持ち金として頭金比率を計算してみると、いずれの地域でも20%を超えています。

表2:全額ローンの場合(単位:万円)

地 域 建設費 借入額 月々の返済 返済総額
全 国 3,353.5 3,353.5 8.71 3,657
首都圏 3,627.0 3,627.0 9.42 3,954
近畿圏 3,408.1 3,408.1 8.85 3,716
東海圏 3,437.2 3,437.2 8.92 3,747
その他 3,193.0 3,193.0 8.29 3,481

※返済期間35年、ボーナス払いなし、変動金利0.5%、元利均等返済

土地ありの恵まれた条件であっても、解体費用や引っ越し費用などでキャッシュが必要になります。

ですから、建設費を全額ローンとする場合もあるでしょう。上の表では、全額ローンとした場合の月々の返済は8〜9万円ほどになっています。

表1の手持ち金ありに比べて、およそ2万円ほど高くなっています。

しかし、全額ローンでも家賃程度の返済額でミドルクラスの注文住宅を建てられるのですから、やはり恵まれていますよね。

土地があるということはものすごいメリットなので、納得のいく家を建てましょう。

平均相場の注文住宅の事例

フラット35利用者の土地あり注文住宅の全国平均を上で紹介しました。これは、建て替え時の注文住宅の平均相場とも言えます。

その平均相場の建設費や坪単価で建てられる注文住宅の事例を以下で紹介していきます。参考にしてください。

事例1:屋根が個性的なロフト付き住宅

土地ありの建て替え費用

造形的に面白い形をしています。近隣のグランドマーク(目印)にもなりそうですね。

変則的な屋根形状ですが、窓の位置や大きさ、そしてくり抜いたような玄関ポーチがきれいにバランスされています。スマートさの中に個性が感じられます。

本体価格 80万円前後/坪
延床面積 103.67㎡(31.36坪)+ロフト11.80㎡(3.57坪)
構造階数 鉄骨造2階建て

間取り図

土地あり建て替え

出典:https://suumo.jp/

この住宅では、LDKを2階にレイアウトして、1階を個室のスペースとしています。

間取り的には3LDKですが、書斎にもできる納戸スペースやウォークインクローゼット(WC)などがあり、間取り以上に使い勝手がよさそうです。

事例2:シンプルが美しいグッドデザイン住宅

土地あり建て替え

実にシャープでスマートなスッキリした外観です。飽きのこないデザインですね。

本体価格 2,032万円(56.74万円/坪)
延床面積 118.41㎡(35.81坪)
構造階数 木質パネル構法2階建て

間取り図

土地あり建て替え費用間取り

出典:http://www.direct.misawa.co.jp/simulation/?category=lib2

この住宅は規格住宅のうちの一つで、完全なフリープランとは言えませんが、坪単価50万円台は安いと思います。

ただし、収納スペースがありませんので、クローゼットや物入れなどのオプションを追加すると坪単価60万円前後になるでしょう。

なお、2階の個室は3部屋ですが、18帖大の主寝室を2部屋にすることも可能としています。

事例3:インナーガレージ付きのデザイナーズハウス

土地あり建て替え

この住宅は、企画・設計を専業としている住宅会社によるもので、施工は地域の工務店で行われたものです。

このようなデザイナーズハウスは、建設費のほかに設計料が必要になります。

しかし、この住宅の坪単価69.8万円であれば、全国平均の本体坪単価78.61万円との差額でまかなえる範囲でしょう。

まるで積み木を組み合わせたようなデザインで、バルコニー手すりを壁にしてプライバシーを確保しています。ブラックとホワイトの使い方が特徴的です。

インナーガレージはシャッター付きで、ガレージ内から居室への出入り口もあります。

本体価格 3,490万円(69.8万円/坪)
延床面積 165.28㎡(50坪)
構造階数 木造2階建て

内装・イメージ

土地あり建て替え

おしゃれで都会的な印象があります。生活スタイルをしっかりと持った施主の意図が反映されたものでしょう。

建設費や坪単価の大小が、住宅満足度の大小に直接的につながるものではありません。

しかし、家の建て替え、つまり土地ありは土地なしに比べて恵まれた条件であることは間違いありません。

その恵まれた条件を有効に活用して満足のいく注文住宅づくりとしてください。

家を建て替える際にかかる費用

ここまで、全国平均の建設費や住宅事例を紹介してきました。ここからは、家の建て替えに必要な建設費以外の費用について紹介していきます。

解体費用

構造 坪単価
木造住宅 3~4万円
鉄骨造 4~5万円
鉄筋コンクリート造 6~7万円

木造住宅の解体・撤去に掛かる費用は、3〜4万円/坪が相場です。解体する家の延床面積が30坪であれば、90〜120万円が目安になります。

この金額には、古い家の解体・撤去や防塵シート、そして市区町村への届け出業務などが含まれています。

したがって、植木やカーポートを撤去する場合には、その分の費用が増えると考えてください。

なお、解体業者に不要な家具や家電製品の撤去・処分をお願いすると割高になります。

ですから、不要なものは市区町村の回収サービスやリサイクルショップなどを利用して、事前に処分しておいてください。

引っ越し費用:約25万円

家族
家族 2人 家族 3人 家族 4人 家族 5人以上
~15km未満
(市区町村内)
平均80,527 平均93,593 平均116,398 平均138,115
~50km未満
(都道府県内)
平均81,822 平均103,078 平均114,283 平均122,071
~200km未満
(同一地方内)
平均105,918 平均138,112 平均151,298 平均120,111
~500km未満
(近隣地方)
平均114,905 平均177,000 平均183,241 平均318,571
500km~
(長距離)
平均148,949 平均185,867 平均205,932 平均257,122

出典:価格ドットコム

上の表は、平均的な引っ越し相場を表したものですが、一般的に家の建て替えで遠距離地に仮住まいをすることはないでしょう。

ですから参考となるのは、〜15km未満の価格ですよね。

標準家族4人(夫婦+子供2人)で11.64万円です。解体前と完成後の往復とすれば、23.28万円となります。

また、仮住まい先で収まらない家具などがある場合は、レンタルのトランクルームが必要になります。

引っ越し業者には、建て替えの往復運送費を引っ越しセットとしている業者があります。また、収まりきらない荷物の一時預かりまでを含めてセットとしている業者もあります。

いずれの場合も、それぞれ単独で依頼するよりも割安となっていますのでおすすめです。

仮住まいの費用

月々の家賃を8万円として、仮住まい期間を8ヶ月とした場合の費用一覧が下の表です。

項目 費用
仮住まい家賃 8万円 × 8カ月分 = 64万円
敷金 8万円 × 2カ月分 = 16万円
礼金 8万円 × 1カ月分 = 8万円
総額 88万円

総額の88万円は決して小さな金額ではありません。ですから、仮住まい期間は短ければ短い方がいいですよね。

また、工事期間が伸びて仮住まい期間が伸びたら困りますね。

工事期間が延びた理由が、設計変更などの施主側の理由による場合は、施主負担となります。そして、施工者側に原因がある場合は施工者負担になります。

不用意な設計変更や仕様変更は建設費を増やすだけでなく、仮住まい費用まで増える可能性がありますので注意しましょう。

外構工事費用

外構フェンス

これは、上で述べた屋外のガス・電気や給排水の付帯工事とは別のものです。

具体的には、前面道路からポーチまでのアプローチ、植木などの植栽、そして門柱・門扉やカーポートなどの費用が含まれます。

付帯工事がなければ、家として自立できませんが、外構工事はなくても生活はできます。

しかし、敷地にポツンと家だけでは淋しいですよね。少なくともアプローチやシンボルツリーくらいは欲しいものです。

ですから、予算が厳しい時には最低限必要なものと、余裕ができた後からでもできるものとに分けて考えましょう。

中には、自分で楽しみながら出来るものもあるかもしれません。

司法書士費用

司法書士

家の建て替えに際して、司法書士にお願いする法務局への登記業務には以下のものがあります。

滅失登記

これは建物を除却した後、管轄(かんかつ)の法務局に申請するものです。この登記を行わないと新築はできません。

なお、解体業者が行う建設リサイクル法による市区町村への届け出とは異なります。

表題登記(旧表示登記)

家屋(かおく)の所在、地番、家屋番号、建物の種類や構造、各階の床面積などを記録するものです。

所有権保存登記

建物の所有者が誰であるかを記録します。

抵当権設定登記

住宅ローンなどを利用して返済できなかった場合に、貸し手が不動産を売却してお金を回収する権利を登記します。

上の登記費用(概算)を表にしたものが下の表です。

司法書士報酬 登録免許税
建物滅失登記 4〜5万円
建物表題登記 8〜10万円
建物所有権保存登記 2〜3万円 1.5万円
抵当権設定登記 5〜10万円 (※1)3万円
小計 19〜28万円 4.5万円
合計 23.5〜32.5万円

※1借入額を3,000万円とし、自己用の新築住宅とした場合(軽減措置)

以上の司法書士報酬と登録免許税を合計すると、23.5〜32.5万円になります。

なお、上記以外に登記に必要な証明書や印紙代もありますが、合わせても数千円ですから、ここでは省略しておきます。

いずれにしても、家の建て替えに必要な司法書士に支払う報酬は、30万円前後と見ておけばいいでしょう。

住宅ローンの諸費用

リフォームローン

住宅ローンを利用する時に必要な諸費用項目には、以下のものがあります。

融資手数料、ローン保証料

この手数料と保証料は、ある意味では一対のもので、合わせてローン金額の2%ほどになるのが一般的です。

例えば、大手都市銀行では手数料が数万円で、保証料をローン金額の2%としているのが一般的です。

また、ネット銀行では手数料をローン金額の2%〜とし、保証料をゼロとしているところがあります。

つまり、いずれの場合でもローン保証料と事務手続き費用との合計は、ほぼ同額になり、ローン金額を3,000万円とすると、60万円ほどになります。

団体信用保険

住宅ローンの契約者が返済期間中に死亡した場合、残りの住宅ローンを保険会社が代わりに返済するもので、生命保険の一種です。

ローン金額を3,000万円とした場合、初年度は10万円ほどの保険料が必要になり、ローン残高に応じて年々減少していきます。

上記以外では、ローン契約時に印紙代が2万円かかります。

なお、融資手数料とローン保証料を合わせても数万円としているネット銀行があります。

またフラット35では、手数料も保証料も必要とせず、団体信用保険の加入も任意としています。

しかし、万が一でも返済ができなくなれば困りますよね。

また、銀行による審査基準の差や、金利差による返済総額の差などもあります。ですから、総合的に検討して判断するようにしてください。

これに加えてカーテンや家電、家具がさらに加わる

全てではないかも知れませんが、新築に合わせてカーテンや家具、そして家電製品なども相応に買い揃えなければなりません。

ですから、おそくとも工事期間中に、平面図などを元に買い揃えなければならないものを検討しておくことをおすすめします。

土地がある建て替えで値段を抑えるコツ

住宅ローン金利今後

土地がある場合の建て替えで必要な費用には、解体費用、建設費用、引っ越し・仮住い費用、住宅ローンに関する諸費用などがあります。

以下では、家の建て替えの中心になる解体や新築の費用について、値段を抑えるコツを紹介していきます。

解体費用なども住宅ローンを使えるのか

例えば、フラット35では住宅ローンに解体費用を含めることはできません。

しかし、銀行独自の住宅ローンやハウスメーカーの提携ローンでは解体費を住宅ローンに含めることは可能です。

また、銀行では住宅ローンとは別に無担保ローンも用意しており、解体費用などにも利用できます。

ただし、無担保ローンの返済期間は10年以内と短く、借入額も300万円もしくは500万円以内としているのが一般的です。

いずれにしても、家の建て替えに必要なキャッシュや費用を含めて、銀行で相談することをおすすめします。

家の建て替えで地耐力調査や地盤改良は不要

地盤改良工事

建て替え前の古い家に地盤による傾きや沈下がない場合、新たに地耐力調査や地盤改良工事は行わないのが一般的です。

これは、長い年月の間に地盤が安定していると判断されるためで、その適否は建築士が判断します。

地耐力調査が必要なのは、新たに造成された宅地や古い宅地でも新築する住宅の構造や規模が古い家と大きく異なる場合です。

建設業者によっては、無条件で地耐力調査費を見積書に計上している場合があります。

その場合、家の建て替えで地耐力調査が必要な根拠や理由の説明を受けてください。そして、説明に納得しない限り、調査費は認めないでください。

仕様を変えれば簡単に値段は安くなる

新築住宅の予算が合わず値段を下げなければならない時、まずは内外装の仕上げや設備などの仕様を見直してください。

そして、それでも予算オーバーする時は、プラン変更になります。その際、延床面積を少なくする方法もありますが、その前に外観デザインをシンプルにすることを考えてください。

土地形状出典:http://tm-housingdata.com/?page_id=151

上の図を平面図とした場合、それぞれの床面積は9マスで同じです。しかし、外周の長さは左から12、14、18と、凹凸が増えるほど増えています。

つまり、平面形状が複雑になると外壁面積が増え、コストが上がるのです。

また、下図のように複雑な平面形状では屋根形状も複雑になり、コストを上げる原因となります。

建て替え形状

出典:https://www.maruwa-net.co.jp/housing/planning/

さらに、上下階の大きさが異なると、下図のように1階にも屋根が必要になり、コストアップになります。

予算オーバーコストダウン

以上から、予算がオーバーする時には、まず仕様の見直し、次に平面や外観の形状をシンプルにすること、そして最後が延床面積の調整となります。

相見積もりをして安い業者に依頼しよう

注文住宅相見積もり

建て替えに際しての解体や住宅の新築では、相見積りをとるようにしましょう。

上のグラフは、新築住宅の相見積り額の一例で、最高額と最低額で1,400万円の差になっています。

意地悪な見方をすると、2,100万円で建てられる住宅を3,500万円で見積っている訳です。

住宅会社による経費や利益は様々ですから一概には言えませんが、2,100万円では不安ですし、3,500万円では損した気分になります。

いずれにしても、数社から相見積りをとり、それぞれに説明を受け、納得・安心できる業者選びとしましょう。

なお、相見積りには、一括資料請求サービスの利用をおすすめします。インターネット上で簡単に行える無料のサービスですから、是非利用してみてください。

まとめ

土地あり注文住宅の全国平均の建設費は3,353万円で、延床面積は38.78坪となっています。これは、坪単価では86.47万円となります。

この坪単価は屋外給排水などの付帯工事費を含んだものですが、比較的自由に注文住宅を建てられる価格帯です。

ただし、複雑な平面形状や外観形状になると、それらにコストを取られ坪単価にふさわしい仕様にならないこともあります。ですから、できるだけシンプルな形状とすることをすすめます。

家の建て替えでは、新築住宅の建設費以外に、解体や引っ越し、さらに仮住い先などの費用も必要になります。

解体費用は、3〜4万円/坪が相場で、30坪の場合で、90〜120万円となります。また、往復の引っ越しと仮住い費用には100万円ほどが必要です。

さらに、古い家の滅失登記や住宅ローンの諸費用なども必要になり、これらにも合わせて100万円ほどが必要になります。

以上から、家の建て替えには新築住宅の建設費以外に、解体から入居までに300万以上の費用が必要です。

なお、解体や注文住宅の業者選びには、無料の一括資料請求サービスの利用をおすすめします。

このサービスの利用と本記事の紹介を参考にしていただき、家の建て替えがスムーズの進められることを願っています。

注文住宅を723万円も安くして失敗・後悔しないコツ

住宅は一生に一度の高価な買い物です。数千万円単位になるため、できれば値段を安くしたいものです。

実は、値段の高い注文住宅ですが、建売よりも安く家を建てられる方法があるってご存知ですか?

建売でもいいですが、せっかくであれば自由に仕様や間取りを選べる注文住宅がいいですよね。

ただ、注文住宅は失敗してしまう方がほとんどです。夢のマイホームで後悔したくないですよね。

【FP監修】建売よりも安く失敗しない注文住宅を建てるコツはこちら

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