一般的に、毎月の家賃を生活維持のために消費するよりは、その費用を月々のローン支払いに当て、不動産として資産を残していく方がいいとされています。
その場合は、できるだけ早い時期に家を買ったほうがいいわけですが、たとえば預金残高が数万円の状態でも家が買えるのでしょうか？つまり、貯金なし・頭金なしの場合です。
低金利が続いている現在では、頭金なしの100％ローン（フルローン）は普通に利用されています。また、お勧めはしませんが、住宅購入に必要な諸費用もローンにすることができます。ただし、一般的な住宅ローンよりも割高な金利設定になっており、全ての銀行が対応しているわけではありません。
本記事では、貯金なしでも家が買えるか？をテーマに、現実的な問題を取り上げ、マイホームを獲得できる方法を考えていきます。
住宅ローンと諸費用ローン
まず、貯金なしと頭金なしでは意味合いが全く異なります。貯金なしでは、頭金だけでなく、マイホーム購入時に現金が必要とされるローン手続き費用や登記費用なども支払えません。ですから、上でのべた諸費用ローンが必要になるのです。
では、諸費用にはどれくらいの金額が必要になるのでしょうか。
諸費用には融資手数料やローン保証料、仲介物件なら仲介手数料も含まれます。さらに、火災・地震保険料、そして不動産の登記費用などがあります。
ローンを受ける銀行、あるいは建売住宅や注文住宅などによって異なりますが、一般的には購入価格の10％前後の諸費用が必要とされています。
つまり、3,000万円の物件なら300万円ほどになりますから、貯金なしのユーザーにとっては大きい金額ですね。
でも、諦める必要はありません。諸費用ローン分を含めて支払い可能な住宅ローンとすれば、マイホーム計画が実現するのです。
そのために、銀行相談からマイホームを手に入れるまでの全体的な流れと必要なお金の流れを確認しておきましょう。
マイホームを手に入れるまでの流れ
下図は土地を購入して注文住宅を建てる場合のサンプルで、各手続きの流れとお金の流れを表していますが、前提として銀行での事前審査にとおっているものとします。
事前審査時には、具体的な物件情報と価格を提示して相談する場合が多いと思いますが、まずは返済可能額から可能な借入総額を確認しておくのも一つの方法です。
それでは、土地の申し込みから工事の残金を支払うまでを順を追って説明していきます。
①土地の申し込み金
気にいった土地が見つかった時に、優先的に購入できる権利を抑えておくための費用です。一般的に5〜10万円とされており、手持ちの現金から支払います。
②・③土地の手付金と残金（つなぎ融資）
申し込み金で仮押さえした土地を正式に購入する時には、売買契約を結び土地価格の5〜20％の範囲で手付金を支払い、登記等が終われば残金を支払ます。
100％ローンでは、手付金と残金は銀行からのつなぎ融資で支払いますが、仲介手数料や登記等に必要な諸費用は手持ちの現金あるいは諸費用ローンから支払います。
つなぎ融資とは、ローン契約時に短期間の融資契約を別途結び、各段階で必要となる現金を融資してくれるものです。
上図で言えば、融資開始（ローン実行）までの期間（②〜⑥）に必要となる融資で、使えるのは、土地取得代金、工事手付金・着手金・中間金に対してとなります。
④〜⑥建築に必要な費用（つなぎ融資）
土地購入の手続きが終わったら、いよいよ住宅の建設へと進みます。注文建築は請負契約ですから、契約時に工事手付金として10％、工事が始まる時に着工金として30％、工事が進んで棟が上がる頃に中間金30％を支払います。フルローンの場合は、いずれもつなぎ融資で支払います。
⑦工事残金（ローン融資）
最後の工事残金は、ローン融資の実行で支払われます。同時にそれまでに利用したつなぎ融資は金利を含めてローン融資額の中から一括返済されます。そして、いよいよ月々のローン返済がはじまるのです。
なお、ローンの実行に際しての保証料や建物の登記費用などは諸費用ローンから支払われます。
図のサンプルでは土地と建物のローン契約を1本としていますが、土地と建物の2本に分けて契約する場合もあります。土地の購入から住宅着工までの期間が長く空いてしまう場合は、つなぎ融資の余分な金利を避けるために分ける方がいいでしょう。
以上で、マイホームを手に入れるまでのフローとお金の流れと支払いのタイミングがおよそでも理解していただけたと思います。
では、銀行での事前審査時に必要なマイホームを手に入れるための融資総額はどのようにして決めればいいのでしょうか。以下から説明していきます。
借入れ総額と返済計画の決め方
マイホームを住宅ローンを利用して購入するためには、自身の月あるいは年の返済可能金額と返済年数から算出した借入れ可能総額を知っておかなければなりません。
毎月の家賃で返済可能なローンであればよいのでは？と思われがちですが、マイホームを手に入れると賃貸ではなかった費用が発生します。ですから、家賃相当額を丸々ローン返済に当てるのはおすすめできません。
住宅取得後に、どのような費用が必要なのか確認してみましょう。
不動産取得税
土地や建物を取得した時にかかる税金で、2024年（令和6年）の3月31日までの取得であれば、原則4％の税率が3％に軽減されます。
土地の取得税は、固定資産税評価額（以下、評価額）を1／2に減じた額に3％の税率が適用され、建物の取得税は、評価額の3％となっています。さらに、新築の建物と土地（新規購入の場合）には特例の税額も設定されています。
なお、一般的に評価額は、土地の場合で地価の70％、建物では新築価格の60％ほどとされています。
具体的に土地の売買価格が1,000万円、建物の新築価格が2,000万円の場合で試算してみましょう。
土地の不動産取得税は、上で述べた3％の税額から特例で下のAかBの多い方を減額するとなっています。
A＝ 45,000円
B＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％
ここでは、計算が複雑になりますので仮にAの方が多いとすると、
土地の不動産取得税＝1,000×0.7×1／2×0.03-45,000＝6万円
建物にも特例（評価額から1,200万円の減額）があり、床面積50〜240㎡の場合は、
建物の不動産取得税＝（2,000×0.6-1,200）×0.03＝0
となります。この税金は不動産取得時のみですが、本来なら数十万円の税額が6万円になるのですから嬉しい特例ですね。
なお、この税金の納付通知書は、不動産が所在する都道府県から送られてきます。
固定資産税
毎年1月1日現在で不動産を所有している場合にかかる税金で、一括もしくは年4回の分割かを選択することができます。
課税額は、課税標準額×1.4％が一般的ですが、稀に1.4％よりも高い税率を設定している自治体もあります。
課税標準額（以下、標準額）というのは、不動産取得税で説明した評価額に軽減措置などの調整を行って算出されたもので、土地の場合は評価額を1／6に減じたものを標準額としています。ただし、これは土地面積が200㎡までで、200㎡を超える部分は1／3とされています。
住宅部分（一般住宅）については、2024年3月31までに新築されたものに対して、評価額を1／2に減じたものを標準額としています。これは一般住宅で3年間、認定長期優良住宅の場合で7年間の適用とされています。
固定資産税を先の不動産取得税で試算した例で算出すると、
土地の固定資産税＝1,000×0.7×1／6×0.014＝1.63万円（200㎡以下の場合）
建物の固定資産税＝2,000×0.6×1／2×0.014＝8.40万円
以上で年間の固定資産税は計10.03万円となりますが、建物の適用期間が過ぎると軽減措置がなくなり、一気に18.43万円に上がりますから注意ですね。
火災保険
保険の契約年数や内容にもよりますが、概ね2万円／年ほどは予定しておきましょう。火災保険は火災だけでなく、台風や暴風雨などによる災害も対象にしていますので、新築時には特に必要なものです。
修繕積立金
新築住宅も10年を過ぎるころから、何らかのメンテナンスが必要になってきます。そのための費用を月に5,000〜10,000円ほど貯めておくと安心です。
こうしてみてみると、新築住宅購入時の不動産取得税を別にしても、固定資産税、火災保険、修繕積立金で、年に25万円ほどが必要になり、月では2万円前後がローン返済とは別に必要になってくるのです。
以上を考慮して、銀行と相談の上でローンの返済額・借入れ総額を決めるようにしてください。無理はいけません。
貯金なしは不可能ではないが建売とも比較しよう
一生に一度のマイホームなのだから、貯金なしでもフリープランの注文住宅で建てたい。気持ちは理解できます。しかし、合わせて建売住宅も選択対象にすることを勧めします。
建売住宅でもフリープランを設定している場合が多くあり、土地と建物を別々に購入するよりも安く手に入るのが一般的です。
いずれにしても、ローコスト住宅メーカーや分譲を行っている業者の情報集めをしっかり行ってください。
今は、ネット上でほとんどの情報が得られ、比較検討ができます。また、プランニングや建築予算シミュレーションまで提供しているメーカーもあります。
ネットでは、注文・建売を問わず、欲しい住宅情報を一括で資料請求できる便利なサービスもありますから利用するべきでしょう。
まとめ：マイホームを実現するために
マイホームの購入は、月々の返済可能額と返済年数から借入れ可能総額を決めることから始まります。
その際に、月々のローン返済に家賃の全てを当てるのではなく、新築後に発生する各種税金などを考慮した返済計画としてください。
また、銀行選びも大事です。銀行による金利やサービスの違いがあり、携帯などとのセット利用で金利を優遇しているネットバンクもあります。
なお、多くの銀行ではネット上で借入れシミュレーションを行うことができ、借入れ総額の目安をつけることができます。
その上で、一括資料請求などで集めた情報の中から、予算内に収まるマイホーム計画としてください。そして、マイホーム計画の概要が決まれば、本格的に銀行と相談するようにしましょう。
一生に一度の高価な買い物ですから、無理はいけません。また、予算が少ないからと無理な妥協もしてはいけません。必ず後悔の元となり、せっかくのマイホームにも愛着が持てなくなります。
あせらず、じっくり時間をかけて納得のいくマイホームづくりとしましょう。
住宅は一生に一度の高価な買い物です。数千万円単位になるため、できれば値段を安くしたいものです。
実は値段の高い注文住宅ですが、建売よりも安く家を建てられる方法があるってご存知ですか？
建売でもいいですが、せっかくであれば自由に仕様や間取りを選べる注文住宅がいいですよね。
ただ、注文住宅は失敗してしまう方がほとんどです。夢のマイホームで後悔したくないですよね。
※お断り自由・完全無料
