住宅の基礎知識

建築条件付き土地とは?メリットデメリットはあるの?条件の外し方を紹介

建築条件付きの土地とは

「建築条件付き土地」は、新築住宅を建てたいと思って土地を探している場合に見かけることがあります。

「建築条件付き」と言われても、どのようなことかわからないですよね。

しかし、これは土地を購入する上でとても重要なことなのです。家を建てる業者が決まっているからです。

イメージとしては、「安くするからこちらで指定する業者で家を建ててね」という感じです。

ここでは、建築条件付きの土地についてわからない方のためにわかりやすく解説していきます。

初めての土地購入で、建築条件付きの土地を買ってもいいのか悩んでいる方は参考にしてみてください。

建築条件付き土地とは一体何?

建築条件付き

「建築条件付き土地」とは、冒頭でもお伝えしましたが、ハウスメーカーなど施工会社が指定されており、指定された施工会社と契約して家を建てることを条件にして売られている土地のことです。

土地の売買契約がされてから決まった期間内で、指定の施工会社と住宅を建設する契約を結ばなくてはいけません。

たとえば、画像のように施工会社が具体的な家のプランをつけて売り出しているような物件です。

建売住宅は、施工会社によって建てられた住宅と土地を同時に購入するものですが、それに比較的近い方法と考えて間違いありません。

建売住宅の家が建つ前の状態で購入します。そのため、住宅つきの土地を販売することを「建て売り」と呼ぶように、建築条件付き土地を「売り建て」と呼ぶ場合があります。

つまり、「建築条件」は、施工会社が指定されていることで、土地そのものが何かの条件に縛られていることを指すわけではありません。

もちろん、法令上の規制があれば、その規制に従う必要がありますが、「建築条件付き土地」とは関係ありません。

指定されていることは、「施工会社」と「施工会社と契約を交わすまでの期間」です。

建築条件付きの土地のメリット

建築条件付きの土地にはさまざまなメリットがあります。建築条件が付いているので、デメリットが多いように感じますが、そうではありません。

デメリット以上のメリットも存在するのです。

土地を安く買うことができる

分譲価格安い出典:https://kfkk.or.jp

土地と住宅を別々の相手から購入すれば、土地の売主と施工会社がそれぞれ利益を要求します。そのため、土地の価格も高額になってしまいます。

しかし、売主が施工主、または関連会社の場合、土地を売ることによる利益よりも施工主として家を建築することで上げる利益を出したいと考えています。

そのため、土地はかなり低い価格設定、つまり土地を安く購入可能です。

条件付きの土地は立地が良いケースがある

分譲土地

良い条件の土地はなかなか見つからないものです。ネットで検索しても良い条件の土地がありません。良い条件の土地は、不動産業者がお得意さんに流してしまうからです。

その点、条件付きの土地は立地が良い場合が多いです。条件付きでも購入する土地だから、施工業者が抑えて販売しているためです。

条件の良い土地に家を建てたいのであれば、条件付き土地を検討してみると、意外と良い土地が見つかります。

建設業者を選ばなくてよい

家を買いたい

注文住宅を建てる場合、土地探しと同時にハウスメーカーや工務店など建築をお願いするところを探さなくてはいけません。

見積もりをしてもらい、ハウスメーカーや工務店、建築事務所などで話を聞いて、どれがいいかチェックを入れるのはなかなか大変です。

その点、建築条件付き土地の場合は、土地購入の契約ですでに建築会社が決まっているため、建築会社を探す手間が省けます。

建築会社選びに費やす時間がないために分譲住宅を購入する感覚で、購入できる点がメリットです。

建築会社やハウスメーカーにこだわりを持っていない場合は、手間が省け、土地も安いというメリットがあります。

建築条件付き土地のデメリット

建築条件付きの土地のメリットをご紹介してきました。以下では、デメリットをご紹介していきます。

これから建築条件付きの土地を購入して家を建てたい方は、参考にしてみてください。

トラブルが非常に多い

注文住宅トラブル

建築条件付き土地は、実は契約遂行後にトラブルが注文住宅や建売住宅よりも多いというのが実状です。

建売住宅を購入する場合は、モデルハウスを見学し、出来上がった家を見て多少の欠点も知った上で納得して契約します。

しかし、建築条件付き土地は、まだ家が実体のない状態である上、建築請負契約を土地を購入してから期限付きでしなくてはならず、急いで契約を交わしがちです。

そのため、誤解して契約をしてしまい、あとで自分の希望が通らないということがトラブルの原因です。

契約をとりかわす前にきちんと確認しましょう。家の仕様についてなど、大事なことは文書で残しておかないと、あとで「言った」「言わない」という口論の原因になりかねません。

「契約を急ぐあまり詳細を文書にしていない、」方の確認不足が原因でトラブルが良く起きることがデメリットです。

モデルハウスがないケースがある

モデルハウス無し家は間取り図だけでは、素人にはイメージしにくいです。

イメージがわくように、施工会社の公式ページでは、今まで作った家の写真をたくさん載せて、消費者のイメージ作りに対応しています。

壁紙や床材などもサンプルで見ても素人にはわかりません。

サンプルで見ると素敵だと思っても、実際に使った部屋を見ると模様が思ったより大きすぎたり、部屋が狭く感じたりします。

できればモデルハウスがあれば、イメージを作りやすいのですが、小さな施工会社の場合は、モデルハウスがない場合があることがデメリットです。

そのため、家ができてからイメージと随分違うと感じる人も多いようです。

建設会社を自由に決められない

建築条件付きの土地業者選べない条件付き土地の条件が施工会社が指定していることが条件ですから、当然のことながら建設会社を自由に選べないというデメリットがあります。

建築条件付き土地を購入する契約をする前に、施工会社がどのような会社なのかをチェックは必須です。

注文住宅を多く手がけているような施工会社なら、安心です。

ただ、規格の家ばかりを作っている施工会社であれば、立地を優先するという割り切れる場合以外はおすすめできません。

注文住宅だが自由に建てられない

規格住宅

建築条件付き土地の場合、注文住宅として契約しています。

フリープランという言葉を使う施工会社もありますが、実際にはかなり制約があり、自由に設計できるわけではありません。

施工会社によりどの程度仕様を変えられるかも契約によります。

間取りが変えられることになっていても、制限があったり、設備は標準仕様でオプションプランは受け付けなかったりという場合がほとんどです。

たとえば、以下のようなことはよくあります。

  • 配管位置はすでに決まっていてキッチンとバスルームの場所は変えられな
  • フローリングに無垢材を使いたいと思っていても、材料は数種類の中からしか選べない
  • キッチンにはこだわりたいと思っていても規格品を使うことが決まっている

このようにある程度規格が決められていることがあるので、一般的な注文住宅に比べると自由度は薄いです。

仮に、オプションプランを受け付ける場合でも、規格外について別途請求になり、予算をかなりオーバーになってしまう場合もあります。

建築条件付き土地の土地を買う注意点

立地条件の良い土地はやはり魅力的です。デメリットや建築条件付き土地を買う場合の注意点を知って、上手に利用しましょう。

売れないままだと条件が外れるケースがある

やっと見つけた には未練が残りますよね。

とはいっても、施工会社の仕様や建築条件があまり気に入らなければ、様子を見て、しばらくして問い合わせてみましょう。

条件が外れる場合もありますし、外す交渉をすれば外してもらえる場合もあります。

ただし、建築条件付き土地の価格は、施工会社が選べないという条件のもとで決定された値段です。

そのため、その価格で購入できるわけではありませんが、交渉して値段を抑えることは可能です。

もしすでに注文住宅を頼みたいハウスメーカーがあれば、条件外しの交渉を頼んでみるという方法もあります。

ハウスメーカーは、家づくりのプロですし、早く土地を見つけて家を建てたいと思っているので、協力指定くれるはずです。

土地の相場にも詳しいので、個人で交渉するよりも適正価格での購入ができるかもしれません。

せっかく気に入った土地が見つかったのですから、最後まで諦めずにマークして、条件が外れる場合もあるので契約を急がないようにしましょう。

土地の売買契約から建築工事請負契約までの期間に注意

契約に期限がある

土地売買契約をしたあと、建築工事請負契約をする期間が設定されています。建築条件付き土地によって期間は異なりますが、3ヶ月が一般的です。

その間に、間取りなどをの建築プランを立てていきます。

3ヶ月の間にどのくらい施工会社と打ち合わせの時間が取れるかは、自由な時間がどれくらい取れるかにもよりますが、12週間の間、毎週打ち合わせをするのは難しいのではないでしょうか。

その限られた期間にプランを決めて、建築工事請負契約をしなくてはならないのですが、プランが決まらない場合は土地売買契約も白紙になってしまいます。

そのため、売買契約から請負契約の期間に注意が必要です。

建物の建設費用まで仲介手数料の対象にされる恐れがある

建築条件付き土地の契約は、土地と建物で別々に行われます。土地は売買契約ですから当然、仲介手数料がかかります。

しかし、建物は請負契約のみですから、仲介手数料が不要です。きちんと契約が別々であることを確認してください。

この状態で仲介手数料が土地と建物の値段の合計で計算されている場合は違法です。

しかし、土地の売買契約を、「土地・建物の売買契約」としてしまうと、仲介手数料がこの合計金額に対して生じてしまっても合法になってしまいます。

差額は、土地・建物の価格によりますが、少なくとも数十万円になりますから注意が必要です。

また、一旦土地と建物別々に契約したあとにまた契約をし直そうとする場合があります。

「巻き取り」といって、一旦、土地の売買契約と建物の請負契約のあとに、もう一度契約をし直して、仲介料を請求するのです。

巻き取りをしてしまうと、事実上合法になってしまい、仲介手数料を建物部分に関しても支払わなくてはならなくなります。

まとめ

建築条件付き土地を紹介しました。建築条件付き土地は、施工会社が指定されている土地です。

メリットやデメリットを今一度おさらいしておきましょう。

メリット
  • 相場より土地が安く買える場合が多いこと
  • 立地条件の良い土地に出会える可能性が高いこと
  • 建設業者を選ばなくてよい
デメリット
  • トラブルが非常に多いこと
  • モデルハウスがない場合があること
  • 建設会社を自由に決められないこと
  • 注文住宅だが自由に建てられない

住宅に対してこだわりが強い人にはあまりおすすめできません。

しかし立地条件の良い土地は魅力的です。ご自分にとって何が大切かをじっくり考え、契約についてもきちんとできる自信があれば選択肢の一つにしていてもいいかもしれません。

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ただ、注文住宅は失敗してしまう方がほとんどです。夢のマイホームで後悔したくないですよね。

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