建て替えのときに地盤調査をし、必要に応じて地盤改良が必要です。地盤は建物を支えるためにとても大切な要素です。
せっかく素敵な住宅を建てても、地盤に問題があるとだんだんと傾いてしまうかもしれません。新築の場合はもちろんですが、建て替えの場合も地盤調査が必要です。
今回は、地盤改良の種類と種類によって費用がどのくらいかかるのか、そのほかに建て替えのときに必要になる費用も含めて紹介します。
家の建て替えには地盤調査が必要
今まで住んでいたのだから、地盤は大丈夫なはずだ、地盤調査は必要ないと思う人も多いかもしれません。
しかし、地盤は自然環境で変化していきます。今まで大丈夫だからといってこれからも大丈夫かどうか保証はありません。
また、建築基準法も変わり、家の建て方や材質も変わるため、今までの家では大丈夫でも新しい家を支えることができなくなる可能性もあります。
木造住宅ならば支えられる地盤も鉄骨や鉄筋になると難しくなります。
傾いてしまうと、沈下修正工事をしなくてはなりません。沈下修正工事は地盤改良工事よりはるかに高額です。
住宅瑕疵担保履行法によって、１０年間保証するために業者は保険に加入する必要があります。
保険に入るためには、地盤調査が必要です。そのため、実質的に地盤調査が義務付けられています。
地番調査の結果によって地盤改良工事を行う
地盤調査には色々な種類がありますが、一般的にはスウェーデン式サウンディング試験やボーディング試験が利用されます。
周波数や音を利用して、地盤の状態を見極める調査です。
ボーディング試験は精密な結果が出ますが、高額になるため、個人の家の場合はスウェーデン式サウンディング試験が採用されることが一般的です。
スェーデン式サウンディング試験のもう一つのメリットは結果が即刻出せることです。
地盤調査の結果で、地盤改良工事が必要かどうかを判断します。埋立地であった土地などは、軟弱化してしまっている可能性が高いです。
土地の状態だけではなく、これから建てる建物の重量によっても変わります。
地盤改良工事の3つの種類や費用
地盤調査で改良の必要があると言われたら、地盤改良工事が必要です。地盤改良工事は、地盤の状態によって基本的に3種類の方法から選ばれます。
表層改良工法：約50～80万円
「表層改良工法」は、軟弱地盤が1〜２m程度の場合に利用される地盤改良工事です。軟弱層の土と地盤改良用のセメントを混ぜて、軟弱層を固めます。
軟弱層がほぼ２mに近い場合は次に紹介する「柱状改良工法」の方がリーズナブルにできる可能性もあるため、両方の工法で見積もりをしてもらいましょう。
ただし、表層改良工法の方が、工期が短いというメリットがあります。費用は最も安く、坪あたり2～3万円です。
柱状改良工法：約60～110万円
「柱状改良工法」は、軟弱地盤が深さ2〜８mの場合に用いられる地盤改良工事の方法です。コンクリートの柱を軟弱地盤に造っていきます。
硬く安定した地盤に届く柱を、ダム建設にも利用されるセメントミルクを注入して造り。基礎にする一般的な改良工法です。
コラムと呼ばれる柱の長さによって費用は変わります。費用は坪あたり4〜6万円ほどです。
鋼管杭工法：約70～120万円
「鋼管杭工法（こうかんくい）」は、鋼鉄、またはスチールという呼び名が一般的な鋼で作られた杭を圧入していく 地盤改良工法です。
地盤の状態だけではなく、これから建設する建物の大きさによって杭の長さを決定します。杭は最長30ｍです。
鋼管を利用するため、材料費が高価ですが、高品質な工法です。鋼管にも材料の種類が色々あり、材料によっても費用が異なります。
鋼管の長さや材質によっても費用は変わりますが、目安として坪あたり6〜７万円です。
家を建て替える際にかかるそのほかの諸費用
建て替えに必要な費用は、建築費だけではなく、それ以外にも予算を立てる際に考えておかなくてはならない費用がいろいろあります。
諸費用をきちんと考えて予算を立てていないと、資金繰りが苦しくなってしまいます。
以下に紹介する費用は、前もって見積もりをしてもらい上手に業者を選ぶことで、節約できるものです。
解体費用：約3～4万円
地盤調査をする前に家を解体します。解体に必要な費用は１坪あたり3~４万円です。家の敷地面積ではなく、床面積で計算します。
ただし、同じ広さの家でも家の作りやシチュエーションによって、解体費用が異なります。
例えば、同じ広さの家の場合は、２階建と平屋では屋根の大きさが違います。２階建になると、敷地面積が平屋の半分になるため、屋根の大きさや基礎部分が小さくなります。
屋根や基礎部分は解体作業が外壁より複雑で、瓦礫も多く出るためです。
また、車道に面していない家で路地を入った場所にある場合は、重機が入りにくく、手作業になる場合があります。
その場合は人件費が高くなるため、費用も高額です。隣家と接近している場合も、隣家にダメージを与えないように、シートなどを置いて瓦礫が飛び散ってしまわないようにする必要があります。
そのため、広大な土地にポツンと建っている家より、混み合った場所に建った家のほうが解体費用が高額です。
それだけではなく、 木造、鉄骨、鉄筋では費用が異なります。木造が一番安く、鉄骨、鉄筋の順に高額になります。
建物だけではなく、庭石や庭木、塀、カーポートなどを撤去する費用もプラスしなくてはなりません。
30坪（約100平米）で120万円〜150万円が目安です。意外に高い解体費用ですが、自治体によっては補助金が出る場合もあります。自治体に確認してみましょう。
指定業者による解体という条件がつく場合もあるため、建て替えを決心した時点で問い合わせがベストです。もしかしたら数十万円の補助金がもらえるかもしれません。
引っ越し費用：約20万円
| 家族 2人 | 家族 3人 | 家族 4人 | 家族 5人以上 | |
|---|---|---|---|---|
| ～15km未満 （市区町村内） |
平均80,527円 | 平均93,593円 | 平均116,398円 | 平均138,115円 |
| ～50km未満 （都道府県内） |
平均81,822円 | 平均103,078円 | 平均114,283円 | 平均122,071円 |
| ～200km未満 （同一地方内） |
平均105,918円 | 平均138,112円 | 平均151,298円 | 平均120,111円 |
| ～500km未満 （近隣地方） |
平均114,905円 | 平均177,000円 | 平均183,241円 | 平均318,571円 |
| 500km～ （長距離） |
平均148,949円 | 平均185,867円 | 平均205,932円 | 平均257,122円 |
出典：価格ドットコム
建て替えが決まったら、仮住まいに引っ越して荷物を移動しなくてはいけません。その後、建て替えが終了したら、荷物を新居に持って行くことになります。
つまり、引越しを２回しなくてはならないのです。
引越し費用の目安を上の表で紹介していますが、この2倍の費用が必要だということになります。
長年住み続けた家には、不用品もたくさんありますから、不用品を処理するための費用も必要です。
引越し費用を抑えるためには、建て替えやリノベーションの際に利用できるお得な引越しプランを利用してはいかがでしょうか？
「建て替え引越しパック」、「建て替えコース」などという名前のサービスで、大手の引越し業者は大抵用意しています。4人家族の荷物で20万円が目安です。
ゴミの処理や仮住まいに入りきらない荷物の預かりなどのサービスも行なっている業者もあります。いくつかの業者に見積もりをしてもらいましょう。
仮住まいの費用
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 仮住まい家賃 | 8万円 × 8カ月分 = 64万円 |
| 敷金 | 8万円 × 2カ月分 = 16万円 |
| 礼金 | 8万円 × 1カ月分 = 8万円 |
| 総額 | 88万円 |
建て替えをしている間に住む住居を用意しなくてはいけません。仮住まいを借りる場合も、普通の賃貸同様に敷金・礼金を支払う必要があります。
地域によって敷金・礼金のシステムが少し違いますが、ここでは関東圏のシステムに従って計算しました。
建て替えは場合によっては、半年くらいで終わる場合もあるかもしれませんが、賃貸期間を8ヶ月にしています。
そのくらい余裕を持って予算を立てたほうがよいでしょう。
地域によって賃料が違いますから、住んでいる地域の平均的な賃料を元にシミュレーションしてください。
一般的には2年契約がほとんどですから、礼金・敷金を少し安くしてもらえないかと考えることは自然なことです。
しかし、住居のオーナーの立場になって考えると、短期の人より長期で住み、安定した収入が見込める方が望ましいはずです。
また、一旦人が入ると、退去したときにメンテナンスをしなくてはならず、仕事が増えてしまいます。
ですから、賃貸住宅を借りる場合はあまりケチらずに値切ろうなどとしない方が良いです。
できればある程度の広さを確保して、所持している家具が全部入る方が望ましいのですが、場合によっては倉庫を借りなければならない可能性もあります。
広い住宅の賃料と狭い住宅プラス倉庫でどちらが安いのかを比べてください。
地盤改良費を合わせて建築費の2～3割は見ておこう
見てきたように、地盤改良費、解体費用、引越しや仮住まいの家賃などでざっくり計算しただけで300万円以上必要です。
ギリギリの予算ではなく、余裕を持って計算して、建て替えに臨みましょう。
住宅ローンを申請する場合にも費用が別途かかりますし、新築した家の登記料、不動産取得税なども必要です。
一般的に建て替えの場合、住宅の建設費は予算のほぼ7割程度だといわれます。建設費用以外に、3割を諸費用として用意しておくと安心です。
地盤調査や地盤改良工事はどこに頼むのが良いの？
地盤調査や地盤改良工事は、大切な工事です。せっかく素敵な家を建てても、傾いてしまってはどうしようもないですね。信頼できる業者を選びましょう。
建て替える業者に依頼しよう
建て替えを依頼する業者に頼むのも一つの方法です。信頼できる建設業者であれば、適切なアドバイスをしてくれるでしょう。
建設業者によっては、地盤改良工事を請け負わない、地盤調査を専門にしている業者に頼んでいます。建て替え業者が信頼している業者なら安心です。
業者によって地盤改良費用は変わるので比較しよう
地盤改良工事は業者によって費用が異なります。安いからといって必ずしもおすすめではありません。
表層改良工法や柱状改良工法のようにセメントを使う工事は、セメントから六価クロムが排出してしまう可能性があります。
セメントに含まれる無害の三価クロムが酸化すると有毒な六価クロムに変化するのです。六価クロムは肝臓障害や肺がんの原因になります。
すぐに酸化するわけではありませんが、何年も住んでいるとだんだんと酸化がすすんでしまいます。
きちんと六価クロム対策をしているとそれなりの費用がかかります。
きちんとどのような材料を使うのかを確認し、柱状改良工法や鋼管杭工法の場合、地下にどのくらいの長さの柱や杭を入れるのかをきちんと数値化して説明してくれるところが安心です。
地盤の中は素人ではわからないので悪徳業者に注意する
地盤調査や地盤改良工事は外からは見えないこともあり、本当にきちんとした工事をしているのかどうか確認することができません。
素人にはわかりにくい工事ですから、悪徳業者に当たるととんでもないことになります。地盤保証をしてくれる業者であれば、10年間の保証をしてくれます。
見積もりをするときに、地盤保証があるかどうか、どのような形で保証するかを確認してください。
一括資料請求サービスで業者を比較するのがおすすめ
地盤調査や地盤改良工事を依頼する業者を選ぶために、資料を請求して比較しましょう。
保証があるか、六価クロム対策をしているか、これまでの実績などがわかります。
事業者ごとに頼むと時間も手間もかかりますから、一括資料請求サービスを利用しましょう。資料を比較し信頼できそうな業者に見積もりをしてもらい、業者を選んでください。
まとめ
地盤調査と地盤改良工事が大切な理由と費用について紹介しました。
地盤改良工事には、
- 表層改良工法
- 柱状改良工法
- 鋼管杭工法
の３種類があります。
じっくりと説明を聞いて、信頼できる業者に頼みましょう。建設費は予算の7割くらいにして、地盤改良工事などの費用を予算に入れることを忘れないようにしましょう。
住宅は一生に一度の高価な買い物です。数千万円単位になるため、できれば値段を安くしたいものです。
実は値段の高い注文住宅ですが、建売よりも安く家を建てられる方法があるってご存知ですか？
建売でもいいですが、せっかくであれば自由に仕様や間取りを選べる注文住宅がいいですよね。
ただ、注文住宅は失敗してしまう方がほとんどです。夢のマイホームで後悔したくないですよね。
※お断り自由・完全無料
