注文住宅の資金計画：家を建てる計画や計算、自己資金や頭金はいくら必要？

一生に一度の高額な注文住宅を購入する際には、資金計画が重要です。「どのくらいの費用で家が買えるのか」「月々の返済額はいくらなのか」など、事前に計画しておかないと後悔する恐れがあります。

家を購入すると想像以上にお金がかかり、出費が多くなります。

家を建てたは良いものの、お金が無くなってしまい貯金が全くできない。外食に全くいけないということのないようにしましょう

しかし、注文住宅の相場はどれくらいなのか、また購入に際しての諸費用は、どれくらいなのか、初めてのことですから分からないことが多いですよね。

本記事では、注文住宅の相場や諸費用、借り入れ額の限度など、資金計画全般について紹介していきます。

あいまいな計画のままで進めてしまい、予想外の費用に戸惑わないよう、必ず参考にしてください。

注文住宅の購入する相場はいくら？

注文住宅と言っても、ローコスト住宅から大手ハウスメーカーのブランド住宅まで、様々にあります。

それらの中から、資金計画に応じて選ぶわけですが、平均的な注文住宅の購入相場はどれくらいになっているのでしょうか。

以下で、フラット35利用者の統計数字から注文住宅の購入相場をチェックしてみましょう。

土地がない場合

地　域	建設費（万円）	延床面積：㎡（坪）	坪単価	土地の価格（万円）	総額（万円）
全　国	2,734.3	113.3（34.27）	79.78	1,304.9万円	4039.2
首都圏	2,624.9	107.8（32.60）	80.51	2,092.9	4717.8
近畿圏	2,632.2	112.0（33.88）	77.69	1,516.5	4148.7
東海圏	2,864.8	116.3（35.18）	81.43	1,206.4	4071.2
その他	2,791.3	115.6（34.96）	79.84	885.9	3677.2

フラット35利用者調査より引用

上の表は土地を購入して注文住宅を建てた方の、土地と建物のそれぞれの平均価格を表したものです。

全国平均では、総額で4,000万円ほどになっています。各エリアごとの建設費と土地価格も示していますので、参考になると思います。

印象としては、都市圏ほど土地と建物の坪単価が高く、価格を抑えるために延床面積が小さくなっています。

しかし、その差はわずかです。逆の見方をすると、少々高くなっても必要な床面積は確保したい、と見ることもできます。

土地がある場合

地　域	建設費（万円）	延床面積：㎡（坪）	坪単価（万円）
全　国	3,353.5	128.2（38.78）	86.47
首都圏	3,627.0	127.0（38.41）	94.42
近畿圏	3,408.1	126.9（38.38）	88.79
東海圏	3,437.2	130.1（39.35）	87.34
その他	3,193.0	128.5（38.87）	82.14

フラット35利用者調査より引用

土地なしに比べて、ずいぶん建設費が上がっていること、そして延床面積が大きくなっていることがわかります。

また、坪単価も高くなっており、土地購入費用が必要ないため余裕があり、仕上げや設備にこだわっているように感じます。

余裕があれば、やはり広い方がいいですし、せっかくの注文ですから少しはこだわりたいですよね。

注文住宅購入時にかかる諸費用一覧

上で、土地なしと土地ありの場合の相場価格を紹介しました。では、それらの取得に必要な諸費用にはどのようなものがあるのでしょうか。

また、どれくらいの費用を想定しておけば良いのでしょうか。以下から紹介していきます。

費用の名称	内容
抵当権設定登記	抵当権を設定する際に必要になる費用
登録免許税	抵当権設定にかかる税金
ローン保証料	ローン保険会社に支払う費用
事務手数料	借り入れ先の金融機関に支払う費用
団体信用生命保険料	ローン契約者が死亡や病気に備えて加入する保険料 ※民間の場合、無料のところもある
火災保険料	火災に備えて加入する損害保険料
地震保険料	亊便に備えて加入する損害保険料
印紙税	契約書につかう収入印紙代
消費税	購入したときに納める税金
仲介手数料	仲介業者に支払う費用
住宅ローン代行手数料	住宅ローンの手続きをしてもらった不動産会社に支払う費用
水道分配金	水道を引くための費用
調査費用	検査機関に調査を依頼した時に支払う費用
適合証明書発行費用	フラット35の利用基準を満たしていることを証明する書類の費用
つなぎ融資の手数料と金利	つなぎ融資の際に発生する費用

注文住宅（不動産）を購入する際の一般的な諸費用には表のような項目があります。

以下で主なものを紹介していきます。

抵当権設定登記と登録免許税

これらはセットのもので、必要な収入印紙や司法書士への委託業務費用を含めて、10〜20万円くらいになります。

ローン保証料と事務手数料

これらもセットのものです。大手銀行では、保証料がローン金額の2％ほどで、事務手数料は数万円となっています。

一方、ネット銀行では、保証料をゼロとしている反面、事務手数料がローン金額の2％〜となっています。

つまり、どちらの銀行でもローン保証料と事務手続き費用との合計はほぼ同額です。ローン金額を3,000万円とするなら、60万円が目安になります。

団体信用保険

大手銀行では、この保険料を無料としているところもありますが、実態はローン金利に含まれています。

また、フラット35では加入を任意としていますが、やはり病気などで支払えなくなる不安は解消しておきたいですよね。

この保証に別途加入した場合は、年ごとに残金に応じた保険料を支払います。

借入れ年数や金利にもよりますが、ローン金額を3,000万円とした場合、初年度は10万円前後の費用が必要になります。

仲介手数料

これは、土地を仲介業者を通して購入する場合に必要な手数料です。手数料の計算式は、（ 売買価格 × 3％ + 6万円 ）で決められており、これに消費税がプラスされます。

上で紹介した土地なしの場合の全国平均の土地購入価格を当てはめると、

となり、無視できない金額ですね。

消費税

なんと言っても大きいのは消費税です。10％の場合3,000万円の注文住宅なら300万円になります。

つなぎ融資手数料と金利

住宅ローンは、家が完成し引き渡される時に実行（決済）されます。

一方、注文住宅（請負契約）では工事金額を、着工金（1／3）・中間金（1／3）・残金（完成・引渡）の3回に分けて支払うのが一般的です。

ですから、着工時と中間時に手持ち金がない場合は、銀行から別途融資してもらう必要があります。これをつなぎ融資といいます。

仮に、着工から完成までの期間が4ヶ月であれば、つなぎ融資の着工金に4ヶ月分の利息と手数料がかかります。

同様に、中間時から完成までを2ヶ月とするなら、その分の利息と手数料が必要になる訳です。

このつなぎ融資の金利は2〜4％と非常に高く、請負価格を3,000万円とし、金利を3％とするなら、上の挙げた工事期間では、

となり、合わせた14.79万円に手数料が10万円ほどプラスされ、合計では25万円ほどになります。

その他の項目については詳細を省略しますが、土地購入や新築に際しては上表のような項目の費用が必要になります。

では、合わせてどれくらいの金額になるのでしょうか。以下で紹介します。

注文住宅の諸費用は2割かかる

上で、諸費用金額の大きいものを紹介しましたが、諸費用を合計すると、土地購入や新築に掛かかる費用のおよそ1〜2割が必要と言われています。

中間の1.5割とするなら、3,000万円の新築で450万円、土地＋注文住宅の4,000万円なら600万円が必要ということです。

なお、諸費用を住宅ローンの融資額に組み込むことはできず、基本的に現金払いとなります。

諸費用専用のローンもありますが、住宅ローンに比べて金利が高くなるのでおすすめできません。

住宅ローンはいくらまで借りられるのか？

結論から言って、土地購入や注文住宅の新築費用の100％を借りることはできます。ただし、借り入れ割合が大きくなるほど金利が高くなります。

参考にフラット35では、借り入額が90％以下と超える場合とで金利差を設けており、0.5％ほどの差があります。

収入の5～6倍が平均相場

住宅ローンの借り入れ金額は、年収の約5～6倍が目安と言われています。頭金を用意している場合とそうではない場合の融資額を以下の表にまとめました。

実際に家を購入している方たちは、どのくらいの費用で家を購入しているのか気になりますよね。

土地がない場合の融資額と年収倍率

地　域	融資額（万円）	世帯年収（万円）	年収倍率
全　国	3,448	599	5.75
首都圏	4,009	673	5.95
近畿圏	3,536	592	5.97
東海圏	3,478	592	5.88
その他	3,150	567	5.56

土地がある場合の融資額と年収倍率

地　域	融資額（万円）	世帯年収（万円）	年収倍率
全　国	2,633	589	4.47
首都圏	2,782	637	4.37
近畿圏	2,637	593	4.45
東海圏	2,696	579	4.66
その他	2,547	569	4.48

上の表は、フラット35利用者統計から抜粋した融資額（借り入れ額）と世帯年収から年収倍率を算出したものです。

これからも分かるように、借り入れ額に対する年収の倍率は、5〜6倍となっています。なお、年収とは税込みの金額で、雇用主が支払う金額の全てです。

これから土地を購入する方や注文住宅を計画している方は、表を参考に無理のない借り入れ額としましょう。

毎月いくらまで返済できるのか？

フラット35では、年収400万円未満で年収の30％以下、400万円以上で35％以下を年間の返済可能額とする基準があります。

これには、無理な借り入れから返済できなくなることを防ぐとともに、日常生活に支障をきたさない配慮があると思います。

仮に、年収400万円とすると年間の返済可能額は140万円が限度で、月にすると11.67万円の返済までとなります。

なお、この返済額には、自動車ローンや教育ローン、そしてクレジットカードによるキャッシング・分割払いなども含まれます。

ですから、フラット35の返済可能額で限度まで借りるのは危険ですね。

借り入れ額や返済期間の調整で、日常生活に支障がでない余裕をもった返済計画としてください。

新築した注文住宅に入居すると、月々のローン払いが始まりますが、入居後に必要な費用はそれだけではありません。

入居後に想定される費用には、不動産取得税、固定資産税と都市計画税、そして10〜15年先のメンテナンスやリフォームの費用などがあります。

ただし、詳細は省きますが不動産取得税については、フラット35の統計平均にあるような土地や住宅では、ほとんどが無税になります。

これは、税金の軽減措置によるもので、多くの方に土地や建物の不動産（財産）を取得してもらうという国の政策によるものです。

ただし、住宅用あるいは新築を目的としたものに限られています。

固定資産税

これは、毎年1月1日の時点で土地や建物を所有している人に掛かる税金で、4月ごろに納税通知書が送られてきます。

支払いには、一括と年4回の分納かを選ぶことができます。

住宅を新築した際の固定資産税には、土地と建物に軽減措置があり、以下のようになります。

なお、上記の計算式の固定資産評価額とは、実際の売買価格あるいは建設費ではなく、土地の場合は時価の7割り程度、建物の場合は5〜6割り程度とされています。

さらに、住宅の場合は経年で評価が少なくなり、木造の場合は新築時１年目の80％から25年目以降の20％まで下がり、これを「経年補正率」と言います。

また、評価額は3年ごとに見直すこととされています。具体的に固定資産税をシミュレーションしてみましょう。

土地の時価（相場）を1,500万円として評価額割合を70％とすると、

となります。

また住宅の建設費を3,000万円として、評価額割合を60％とし初年度の補正率を80％とすると、

となります。

都市計画税

この税金も毎年1月1日の時点で土地と建物を所有している人に掛かる税金で、固定資産税と合わせて4月ごろに納税通知書が送られてきます。

ここでも、固定資産税と同様にシミュレーションをすると、

以上の、固定資産税と都市計画税を合計すると、新築一年目は18.95万円になります。月に換算すると1.58万円になります。

住宅の固定資産税や都市計画税は年々下がってきますが、無視できない数字ですね。

メンテナンスとリフォームの費用（積立金）

マンションの場合、大規模修繕費用として、入居者（所有者）は管理組合に積立金を収めているのが一般的です。

しかし、戸建て住宅の所有者が、定期的なメンテナンスや将来のリフォームに必要な費用を積立ている方は少ないでしょう。

屋根や外壁のメンテナンスは、自然劣化の状態でも10〜15年ごとに必要だと言われています。

また、システムキッチンやユニットバスなどの住設備も、老朽化だけでなく、機能の陳腐化などで取り替えが必要になります。

さらに、家族の成長やライフスタイルの変化でリフォームが必要になることもあります。

住宅の規模や仕様にもよりますが、標準的には屋根の葺き替えで100万円以上、屋根や外壁の再塗装でも100万円前後の費用が必要になります。

また住設備の入れ替えでは、撤去費用があるため新築時よりもコストがかかります。

耐久性が上がり長寿命化している現在の住宅でも、適切なメンテナンスは必要です。

ですから、上に挙げたような費用を毎月積み立てておくことをすすめます。月に1万円の積立てをすると、10年間で120万円になります。十分ではありませんが、なんとか目途（めど）がつく範囲だと思います。

以上で紹介した、固定資産税や都市計画税、そして積立金の試算を合計すると、2.58万円／月になります。安全を考えれば、3万円／月が妥当なところでしょう。

注文住宅の返済シミュレーション

ここからは実際の返済シミュレーションを、土地がない場合と土地がある場合に分けて紹介していきます。

建設費や土地価格は上で紹介したフラット35利用者（2017年度）の平均額を使っています。借入額や返済年数の参考にしてください。

土地がない場合

フラット35利用者の統計平均では、何らかの手持ち金のある方が多いようです。表では示していませんが、総額に対する借入額は85％前後になっています。

つまり、頭金比率が15％ほどになっているのです。

頭金がある場合（単位：万円）

地　域	建設費	土地の価格	総額	借入額	月々の返済	返済総額
全　国	2,734	1,305	4039	3,448	8.95	3,759
首都圏	2,625	2,093	4717.8	4,009	10.40	4,371
近畿圏	2,632	1,517	4148.7	3,536	9.18	3,855
東海圏	2,865	1,206	4071.2	3,478	9.02	3,792
その他	2,791	886	3677.2	3,150	8.18	3,434

フラット35利用者調査より引用

土地なしでも頭金が15％ほどある場合は、首都圏を除いて10万円以下／月になっています。賃貸よりも安いですね。

ただし、上で紹介したように入居後の費用もありますので、それらをプラスすると月々に必要な金額は12〜13万円ほどになります。

では、頭金なしの100％ローンでは、どのくらいの支払いになるのでしょうか。建設費と土地価格を上と同額で計算してみましょう。

全額ローンの場合（単位：万円）

地　域	建設費	土地の価格	総額	借入額	月々の返済	返済総額
全　国	2,734	1,305	4039	4,039	10.48	4,404
首都圏	2,625	2,093	4718	4,718	12.25	5,144
近畿圏	2,632	1,517	4149	4,149	10.77	4,523
東海圏	2,865	1,206	4071	4,071	10.57	4,438
その他	2,791	886	3677	3,677	9.54	4,009

フラット35利用者調査より引用

頭金15％の支払いに比べると、月々の支払いが、全国平均で1.14万円、首都圏では1.84万円増えています。

フルローンで家を購入すると月々の返済額が増えてしまいます。住宅ローン以外のランコスト（維持費）や貯金をする余裕などを考えるとできるだけ頭金は用意しておくようにしましょう。

土地がある場合

土地がある場合の注文住宅の借入額と返済を、上と同様に手持ち金がある場合と100％ローンの場合とで紹介していきます。

頭金がある場合（単位：万円）

地　域	建設費	借入額	月々の返済	返済総額
全　国	3,354	2,633	6.83	2,871
首都圏	3,627	2,782	7.22	3,033
近畿圏	3,408	2,637	6.85	2,875
東海圏	3,437	2,696	7.00	2,939
その他	3,193	2,547	6.61	2,777

フラット35利用者調査より引用

ここでも頭金比率を計算してみると、全国平均で21.5％、首都圏では23.5％と20％を超えています。

推測できる理由としては、土地ありの場合には、建て替え前の自宅住みで家賃を払う必要がなく、資金的に余裕があったのではないかと思います。

月々の返済額も少なく、土地ありが圧倒的に有利だと改めて認識させられますね。

全額ローンの場合（単位：万円）

地　域	建設費	借入額	月々の返済	返済総額
全　国	3,354	3,354	8.71	3,657
首都圏	3,627	3,627	9.42	3,954
近畿圏	3,408	3,408	8.85	3,716
東海圏	3,437	3,437	8.92	3,747
その他	3,193	3,193	8.29	3,481

土地ありの100％ローンの月々の返済額は、手持ち金ありの場合に比べて、全国平均で1.88万円、首都圏では2.2万円高くなっています。

土地なしに比べても、土地を持っているとフルローンでも月々の返済額は少ないです。土地を所有していると家を建てる際とても有利ですね。

自己資金・頭金をいくら用意できるのか

上の返済シミュレーションからも判るように、自己資金・頭金は多いほうが、当然ながら返済が楽になります。

しかし、頭金が貯まるまで土地や住宅の購入・新築を待つか、できるだけ早く住み替えるかは、悩ましいところだと思います。

特に、賃貸住まいの方は、頭金が貯まるまでの家賃が無駄のように思えてくるかもしれませんね。

しかし、果たして本当にそうなのでしょうか。頭金を貯めたほうがいいのかをさらに解説していきます。

理想は2割、最低でも1割は用意する

フラット35の利用者統計からも判るように、頭金は最低でも1割、できれば2割を用意したいものです。

一方、土地の購入や新築では諸費用も必要になります。そして、諸費用は現金が基本です。

したがって、自己資金が諸費用でなくなってしまうこともあります。この場合、土地購入や注文住宅の建設費が100％ローンとなるのも仕方がありませんね。

なお、土地や住宅の購入に必要な諸費用を、専用のローンとすることもできます。

フルローンでも家は買えるがおすすめしない

すでに紹介しましたが、入居後に必要な費用は、将来のメンテナンスやリフォームの費用を除いても、固定資産税と都市計画税は必ず必要になります。

その費用は1.5万円／月ほどになります。

本記事で紹介した返済シミュレーションを参考に、借入額と返済期間の調整で、日常生活に支障がない範囲での返済額としてください。

特に、フルローンとした場合は月々の返済額も大きくなり、入居後に必要な費用とも合わせると日常生活への影響も大きくなると予測されます。

ですから、余裕をもった資金計画と返済計画にしてください。

注文住宅の資金計画は無理のない範囲にする

上で幾度も無理のない資金計画・返済計画とすることを述べました。

せっかく楽しみにしていた注文住宅も、入居後の日常生活に多くを犠牲を必要とするのでは楽しさも半減しますよね。

以下から、改めてどのようなことに注意しなければならないのか、考えてみましょう。

住宅ローンの返済をしつつ貯蓄をする

住宅は完成したら終わりではありません。むしろ入居してローンの支払いが始まって、土地や住宅、つまり不動産を所有することの責任や負担の大きさを感じるようになります。

同時に、所有した不動産の価値を損なうことなく、できるだけ長く継続させたいと願うはずです。

そのためには、住宅ローンの返済をしつつ、不動産の価値を長く継続させるためのメンテナンスやリフォームの費用も貯蓄しなければなりません。

また、固定資産税や都市計画税の納税もあります。

さらに、諸費用のところで紹介した団体信用生命保険の一年ごとの更新費用も必要です。

それらの費用をボーナスで用意することも可能でしょうが、できれば月々に貯蓄しておくことをすすめます。

目安は上で紹介したように、3万円／月ほどがいいでしょう。

旅行や外食などもいける余裕が必要

ローン返済の計画を立てる時、日常生活に必要な費用の中には、家族との外食や旅行なども含めておくようにしましょう。

土地の購入や注文住宅の新築は、家族が幸せになる手段の一つで、目的ではありません。

日常生活の犠牲を最小限にして、たまの外食や旅行も行えるような余裕をもった資金計画とするようにしてください。

家を持つと想像以上にお金がかかる

土地や住宅の購入費はもちろん、諸費用や入居後の税金など、家を持つと想像以上にお金がかかります。

また、将来のメンテナンスやリフォーム費用も積立てておかなければなりません。

賃貸なら、それらの費用は必要ありませんが、賃料がかかります。

成人・自立後の50年を賃貸で過ごし、10万円／月の平均賃料としても6,000万円が必要になります。

所有と賃貸のどちらが得かの議論も時おり耳にしますが、答えは出ていません。

しかし、不動産を所有することで得られる充実感と生活設計の安定は賃貸にはありません。何よりも社会的な信頼が得られます。

いずれにしても、家を持つと想像以上にお金はかかります。十分な資金計画をたてておくことが重要です。

まとめ

土地の購入費や注文住宅の建設費を100％ローンとすることも可能ですが、借り入れ金利で不利となるため、できれば10〜20％ほどの頭金を用意することをおすすめします。

土地や住宅を取得する際の諸費用は、購入費や建設費の10〜20％ほどで、基本的に現金での支払いとなります。

なお、専用の諸費用ローンもありますが、住宅ローンよりも高金利に設定されていますのでおすすめできません。

注文住宅の入居後に必要な費用には、固定資産税・都市計画税があります。

また、住宅を長持ちさせるためのメンテナンス費用やライフスタイルの変化に対応させるためのリフォーム費用も積み立てておかなければなりません。

これらを考慮すると、ローン払いとは別に2〜3万円／月のお金を積立てておくことをおすすめします。

いずれにしても、注文住宅を建てる時に最も重要なのは資金計画です。

頭金や諸費用、そして返済可能額などから購入総額を想定し、入居後に必要な費用にも考慮して、日常生活に支障のない範囲の余裕のある資金計画としてください。

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ただ、注文住宅は失敗してしまう方がほとんどです。夢のマイホームで後悔したくないですよね。

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