住宅ローンを組んで家を購入する際、利用すると得をする制度があります。それは、住宅ローン減税（控除）です。なお、正式名称は、「住宅借入金等特別控除」になります。
これは、住宅の購入やリフォームをするためにローンを組むと、借り入れ残高の決められた割合の税金が戻ってくる制度になります。
支払った所得税や住民税から還付できる仕組みになります。
住宅を建てるのであれば、住宅ローン控除を利用しないのはもったいないです。条件に当てはまれば、無料で行えるからです。
また、家を購入する価格は、数千万円単位になるため、少しでも得をする制度は使っておいたほうが良いです。
ただし、一定の条件があるため、すべての住宅の購入やリフォームに使えるわけではありません。そのため、この制度を必ず使えると勘違いしてしまわないように注意しましょう。
しかしながら、このような便利な制度があるのにも関わらず、多くの方が上手に活用できていないのが現状です。また、税金が絡むため、素人では完璧に理解するのは難しいです。
そこで、これらの問題を解決するために、このページでは住宅ローン減税の仕組みをわかりやすくお教えします。しっかりここで学んだことを活かして、得をするようにしましょう。
目次
住宅ローン控除とは
家は一生に一度の高価な買い物です。使える制度はできるだけ利用して、家計の負担を減らすようにしましょう。
住宅ローン減税は、確定申告を行うと所得税や住民税から還付を受けられる制度になります。
このとき、年度末時における借り入れ残高の1％を控除できます。また、控除の対象となる期間は、家を購入してから10年間になります。
そのため、積極的にこの制度を利用して、無駄なく税金の還付を受けましょう。
そして、2019年6月末までの入居なら最大で4,000万円の1％が控除されます。つまり、4,000万円（借入金額） × o.o1（1％） ＝ 40万円（控除できる金額）が、毎年税金から控除されます。
このとき、まず所得税を控除し、補えなかった分は住民税から還付される仕組みになります。
以上で述べたように、住宅ローン控除は、家を購入したりリフォームを行ったりした場合に利用できるお得な制度になります。そのため、あなたがどのくらいの減税を受けられるのかを事前に計算して確認しておきましょう。
ただし、注意点があります。それは、減税の対象となるのは年末時の借り入れ残高という点です。そのため、毎月返済していけば残高は減っていきます。
したがって、年々控除される金額は減っていくということを理解しておきましょう。
所得税で足りない分は住民税から控除される
前述の通り、毎年最大で40万円の還付を受けられます。しかしながら、平均的な収入では、所得税のみでこの金額に達することは難しいです。そこで、その足りない分は、減税を翌年の住民税から還付させることができます。
例えば、住宅ローンで家を購入して、年末の借り入れ残高が3,000万円の場合、その1％の30万円が戻ってくる仕組みになります。この年の所得税が10万円の場合、この金額が控除されます。
つまり、30万円（控除できる金額） − 10万円（所得税） ＝ 20万円（残りの控除できる金額）が住民税から還付できます。
ただし、住民税の控除額には上限があり、13万6,500円までしか控除することができません。また、前年課税総所得の７％が条件です。
そのため、注意が必要になります。また、住宅ローン控除を受けるための条件は、以下の表のようになります。
| 一般住宅 | 長期優良住宅 | |
|---|---|---|
| 対象住宅 | １．住宅の新築・取得 2．住宅の取得とともにする敷地の取得 3．一定の増改築 床面積が50㎡以内あること 一戸建て・共同住宅などを問わない中古の場合、 築20年以内（耐火建物は25年以内） または地震に対して、一定の技術水準に適合すること |
1．住宅の新築・取得 2．住宅の取得とともにする敷地の取得 床面積が原則 一戸建て75㎡以上 共同住宅など55㎡以上であることなど 長期優良住宅の規定を満たすこと |
| 所得 | 3,000万円以下 | |
| 控除対象の期間 | 返済期間10年以上の住宅ローン残高 | |
| 控除期間 | 入居から10年間 | |
| 期限 | 2019年6月末日 | |
| 適用可能な人 | 2013年～2019年6月までに入居した人 | |
なお、このとき、購入した住宅が長期優良住宅に認められる場合があります。そうすると、更に控除対象額が1,000万円上乗せされます。
長期優良住宅とは、細かい基準をクリアすると認められるものになります。例えば、住宅の耐久性や耐震性、住居の面積、バリアフリー性、エコ住宅などのさまざまな条件が必要とされます。
さらに、生活に応じて間取りを変更できたり、地域の景観に考慮されていたりすることが要求されます。
つまり、住宅として優良な住宅だと、減税が多く受けられる制度になります。
これらから分かるように、長期優良住宅に認められるためには、厳しい条件をクリアする必要があります。なお、認定されるには、まずは申請し、認定審査を受けます。そこで認められると、工事が開始します。
ただ、申請の際の手続きが複雑なため、住宅を建設する工務店やハウスメーカーに依頼するとスムーズです。
ちなみに、本来は自分自身で行わなければいけません。そのため、あくまでもあなたが建設会社経由で行う形になります。
なお、長期優良住宅については、「長期優良住宅とは：メリットデメリットや認定の基準を解説」で詳しく解説しているため、気になる方はこちらにも目を落としておくようにしましょう。
マイホームは高い買い物になります。そのため、住宅ローン減税は、家を購入するのであれば、ぜひ利用するようにしましょう。
しかしながら、細かい申請などわからない方がほとんどです。その場合、工務店やハウスメーカー、または、住宅ローンアドバイザーに一度相談することも１つの良い手段です。
住宅ローン控除を計算する方法：お得な制度を最大限利用する
前述の通り、住宅ローンを組みその後確定申告を行うと、住宅ローン控除（減税）を受けられます。
これは、家を買った方の負担を少しでも減らすための制度になります。そのため、家を購入したら住宅ローン減税を上手に使い、税金の還付を受けましょう。
ただ、住宅ローン控除を受ける際、具体的にどのくらいの金額が受けられるのか分からない方が多いです。
そこで、ここでは住宅ローン減税の計算方法をお教えします。これを学び、どのくらい住宅ローン控除が見込めるのかを把握しましょう。
実際に控除できる金額の計算方法と求め方
例えば、住宅ローンで家を購入して年末の借り入れ残高が3,000万円の場合、その1％の30万円が戻ってくる仕組みになります。この年の所得税を10万円と仮定した場合、この金額が控除されます。
つまり、30万円（控除できる金額） − 10万円（所得税） ＝ 20万円（残りの控除できる金額）になります。
そして、この残りの20万円が住民税から還付できます。
ただし、住民税の控除額には上限があり、13万6,500円までしか控除することができません。そのため、20万円（控除できる金額） − 13万6,500円 = 6万3,500円（残りの控除できる額）になります。
しかしながら、この場合だと6万3,500円は余ってしまいます。なお、これらをまとめると以下のようになります。
以上で述べたように、住宅ローンの控除は収めた税金が戻ってくる仕組みになります。
しかしながら、所得税や住民税は、前年度の収入に応じて定められるため、収入が少なければ、減税の恩恵を最大限受けることができません。
増税の負担を軽減する、すまい給付金
したがって、そのような収入の方は、すまい給付金を受け取るようにしましょう。
これは、消費税増税にしたがって始まった、税金の負担を軽減するための制度になります。なお、計算方法は以下のようになります。あなたの条件に当てはめて、どのくらいの金額になるか試算してみましょう。
また、この給付金は、住宅ローン控除との併用が可能です。そのため、住宅ローン減税の恩恵を最大限受けられない方は、このお得な制度をフル活用しましょう。
ただし、申し込みには期限があります。2014年4月以降から、2019年6月までに引き渡され、入居が完了した場合に受けられます。そのため、期限内に入居を完了させるようにしましょう。
また、消費税によってすまい給付金の金額は変わります。消費税8％の場合は、最大30万円が受けられ、増税により10％になったのであれば、最大で50万円の金額になります。
さらに、このすまい給付金は、住宅ローンで家を購入した場合ではなくても、給付金を受けることが可能です。そのため、現金で家を購入した方も対象になります。これらを踏まえた上で、すまい給付金の給付例は以下のようになります。
これから分かるように、すまい給付金は、収入や都道府県ごと条件が異なります。そのため、あなたの住んでいる地域によって金額が変わります。
また給付額は、給付基礎額に登記の持分割合（財産の割合）をかけて求めます。なお、家族の状況などでも金額が代わります。
以上を踏まえた上で、すまい給付金の金額は、いろいろな要素によって決まります。したがって、同じ年収で同じ都道府県であったとしても、金額が異なる可能性があることを覚えておきましょう。
そして、これはあくまでも、消費税増税における影響緩和の制度になります。そのため、たとえ適用期間内だとしても、消費税が5％のときに購入した場合は対象外になります。
たとえば、増税前に家を購入し、何らかの理由で工事が止まり、引き渡しが2014年4月になった場合などです。
なお、個人売買などで、消費税がかからない場合もすまい給付金の対象外になります。そのため、すまい給付金を受け取れるかどうかを確認してから申請するようにしましょう。
確定申告時に住宅ローン控除（減税）の申請方法と必要な書類
住宅ローン控除は、住宅を購入した初年度に、確定申告によって手続きを行います。これは、サラリーマンのように毎年年末調整を行っている方や、自営業者のフリーランスの方でも同じです。
そのため、年末調整に慣れている給与所得者の方は住宅ローン控除の手続きを忘れないように注意しましょう。
一般的に、サラリーマンが自分自身で確定申告を行うことは滅多にありません。そのため、具体的な申告方法や必要な書類の種類などを知っている方は少ないです。
特に必要書類については複数あるため、事前の準備が大切です。そのため、あらかじめ書類を用意しておくと、慌てずに済みます。
入居1年目に確定申告を行う
前述の通り、住宅ローン減税を申請するためには、確定申告を行う必要があります。減税の対象となるのは所得税や住民税だからです。申告は、家を建てて入居した1年目に行う必要があります。
これを怠ると、税金の還付を受けられません。そのため、忘れずに必ず確定申告を行うようにしましょう。
なお、手続きは入居した翌年の2月16日～3月15日に、税務署で行います。このとき、期限が迫ると混雑するため、なるべく早めに行くようにしましょう。
また、現在では確定申告をインターネット上で行うことが可能です。ただし、住宅ローン減税の申告の場合、通常の確定申告よりも必要な書類が多いです。
そのため、初めての方はわかりにくく間違えやすいです。
したがって、間違えのないようにするためには、実際に税務署に言って必要なものが揃っているかをあらかじめ判断してもらうことをお勧めします。これであれば、スムーズに住宅ローン減税を受けられるからです。
ちなみに、住宅ローン控除で戻ってくるお金は、確定申告時に選択する口座に振り込まれます。
そのため、それを踏まえた上で振込先を指定するようにしましょう。むやみやたらに指定すると、どこにいつ振り込まれたのか判断できません。
住宅ローン減税の確定申告に必要な書類
先ほど述べたように、住宅ローン控除の確定申告は、通常よりも必要な書類が多いです。
そのため、何が必要なのかをあらかじめ知っておくと用意しやすいです。また、万が一書類が用意できずに期限内に申請ができなくなるといったリスクも低くなります。
そして、住宅ローン減税における確定申告の際に必要な書類は、以下になります。
このように、必要書類が複数あります。そのため、確定申告直前になってから用意するのではなく、あらかじめ集めておくと良いです。
たとえば、これらが郵送で送られてきた場合、住宅ローン控除に必要なものをすべて１つの場所にまとめておくとお勧めです。保管場所を決めておくほうが、書類を無くす心配がないからです。
住宅ローン控除を２年目以降も受ける方法
住宅ローン控除は、入居１年目は確定申告を行わなければいけません。しかし、給与所得者の場合、2年目以降は年末調整によって行えます。
そのため、12月頃になったら勤務先に必要な書類を提出するようにしましょう。なお、このとき必要な書類は以下の通りです。
年末調整を行う時期になったらこれらが必要になるため、確定申告のときと同じようにあらかじめ用意しておいてください。
ただし、２年目以降に年末調整によって住宅ローン控除が受けられるのは、サラリーマンなどの給与所得者に限ります。そのため、自営業の方の場合は、１年目同様、確定申告が必要になります。
住民税を対象とした住宅ローン控除の手続き
住民税の控除の場合には、別途手続きはいりません。確定申告を行うと、市区町村にもその内容が連絡されるからです。そのため、何もしなくても住民税の還付を受けられます。
ここまで述べてきたことから分かるように、住宅ローン控除にはさまざまな書類が必要になります。そのため、必要な書類を１つずつ確実に集めるようにしましょう。また、期限が迫って書類がないと焦ってしまいます。
そのため、なるべく必要な書類は早めに用意しておくと良いです。
そして、住宅ローン控除を申告する場所は、居住年数によって異なります。そのため、1年目の確定申告は税務署に、2年目以降の年末調整は会社に必要書類を提出するようにしましょう。
これらの手続きは、１年に一度のことになります。そのため、必要な書類を間違えてしまう可能性があります。したがって、税務署や会社の担当者に事前に確認しておくと良いです。
住宅ローン控除は、便利な制度です。そのため、無駄なく活用してください。そして、還付された分のお金を、家族や自分の将来のために有効に使いましょう。
いつから住民税が控除されるのか
そして、住宅ローン減税は、サラリーマンも自営業者も、確定申告を行うと自動的に翌年の住民税から控除を受けられます。
サラリーマンの方は給与天引きで支払われるため、翌年の住民税が減税された金額になります。給与明細で確認するようにしましょう。
一方、自営業者の方は、確定申告を行った際に決定します。住民税の納付書を確認すると減税を受けた金額になっています。ちゃんと控除されているか確認するようにしましょう。
2年目以降の住宅ローン控除における住民税の申請方法
2年目以降に住宅ローン控除を受ける場合、サラリーマンの方は年末調整によって控除されます。
そのため、会社で年末調整の業務を担当している人に書類を提出すると、申請が完了します。1年目同様、まず所得税から調整され、その後翌年の住民税が控除されます。
一方、自営業者の方は確定申告によって控除の申請を行うため、手続きを忘れないようにしましょう。
年収６８０万円の方が３,０００万円の家を買った際の住宅ローン控除の具体的な流れ
ここまで住宅ローン控除について解説してきました。では、具体的にどのような流れで住宅ローン控除が行われるのかを解説します。
これを参考にすると、どのくらいの減税がいつから行われるのかが分かります。
たとえば、先ほども述べたように、控除分が30万円の方の場合、まずこの金額から所得税が控除され、その後住民税が適用されます。
そのため、以下のような源泉徴収表に、「源泉徴収税額」というものがあります。これが控除される所得税の金額になるため、実際に確認してみるようにしましょう。
したがって、30万円（住宅ローン控除分） − 14万9,400円（所得税） = 15万600円（残りの減税分）になります。この残りの金額15万600円が翌年の住民税から控除されます。
ただし、先ほども述べたように、住民税には上限が存在します。前年課税総所得の7％が上限になり、13万6,500円までしか控除することができません。そのため、この15万600円すべてが控除の対象になるわけではないです。
つまり、所得税で控除できなかった残りの15万600円がすべて減税されるわけではありません。
したがって実際は、15万600円（残りの控除分） − 13万6,500円（上限） = 1万4,100円（控除できなかった金額）になります。
これから分かるように、以上の場合だと30万円の住宅ローン控除をすべて使い切ることができません。
所得税では足りない分を住民税から控除できる住宅ローン控除ですが、住民税には最大「13万6,500円」という上限があるからです。
上記の源泉徴収票を見ていただくと分かる通り、年収680万円の方でも納める所得税の額は、約15万円程度です。そのため、住宅ローン残高の1％すべてを控除できる人は、少ないことが分かります。
住宅の購入価格は、数千万円単位です。このようなお得な制度は利用するようにしましょう。そして、控除した分の税金をあなたのためや家族のことに利用しましょう。
住宅ローン控除（減税）に必要な融資額残高証明書の発行方法
年末時のローン残高を確認するためには、「融資額残高証明書」が必要になります。この金額から控除額を判断することができます。
この証明書は、住宅ローン契約を結ぶと、控除される期間毎年郵送されます。つまり、住宅を購入してからローン減税が受けられる10年間毎年送られてくるものです。なお、時期に関しては、10月末ぐらいに郵送されてくる場合がほとんどです。
ただ、金融機関ごとや住宅の購入時期によって郵送される時期は異なります。送られてきたらきちんと保管するようにしましょう。なお、以下がその見本になります。
また、住宅ローンを組んだ最初の年とその翌年では、発行時期が金融機関によって異なることがあります。
なお、市区町村への申告の際、融資額残高証明書の写しが必要となる場合があります。そのため、融資額残高証明書を提出する前に、あらかじめコピーを取ると良いです。その方が手続きはスムーズです。
無くしてしまった場合の再発行の方法
また、このローン残高証明書は、無くしてしまったり、郵送事故などで郵送されなかったりした場合、再発行することが可能です。
この用紙は、確定申告の際や年末調整に必要になります。そのため、手続きに間に合わない場合は、借り入れを行っている金融機関に問い合わせるようにしましょう。
また、郵送時期よりも早くローン残高証明書が必要な場合、問い合わせなければ通常通りの郵送になります。そのため、早めに金融機関に問い合わせるようにしましょう。
金融機関に行って再発行する際に必要な持ち物
そして、再発行をする際に必要なものは以下になります。
●ご本人さまのお名前とご住所が確認できる公的な書類
●（代理の方がお手続される場合）代理の方のお名前とご住所が確認できる書類
●（代理の方がお手続される場合）住宅ローン決済用普通預金口座の通帳
●条件変更などによる再発行手続で、条件変更前の年末残高証明書がお手もとにある場合には、併せてお持ちください。※三井住友銀行から引用
ただし、この必要なものは三井住友銀行のものになります。そのため、金融機関によって必要な持ち物が異なります。このようなものが必要になることを覚えておきましょう。
先ほども述べたように、住宅ローン控除を申請する際に、この年末残高証明書は必要になります。そのため、再発行することは可能ですが、郵送されてきたものを無くさないよう、しっかり保管しておきましょう。
また、無くしてしまったり、控除を申請する際に間に合わなかったりした場合は、早めに借り入れ先の金融機関に連絡するようにしましょう。そして、住宅ローン控除を利用して、減税制度を効率よく活用しましょう。
まとめ
住宅ローン控除は、住宅ローンで家を買う際に絶対に利用してほしい制度です。上手に利用して、所得税や住民税を抑えるようにしましょう。
ただし、少し複雑な制度になるため、わかりにくい方もいるのではないでしょうか。その場合、何度もこの記事を読み返して納得するまで読むようにしましょう。
そして、住宅ローン控除を上手に活用して、その分を家族のために利用してください。
住宅は一生に一度の高価な買い物です。数千万円単位になるため、できれば値段を安くしたいものです。
実は、値段の高い注文住宅ですが、建売よりも安く家を建てられる方法があるってご存知ですか？
建売でもいいですが、せっかくであれば自由に仕様や間取りを選べる注文住宅がいいですよね。
ただ、注文住宅は失敗してしまう方がほとんどです。夢のマイホームで後悔したくないですよね。
