最近よく耳にするようになったゼロエネルギー住宅（ZEH）。
これからマイホームを建てようと考えている方には、かなり気になるキーワードではないでしょうか。
そもそもゼロエネルギー住宅（ZEH）とは、家のエネルギー収支を「創エネ」「省エネ」「断熱」といった3つの効果によってゼロ以下にするものです。
水道光熱費の節約はもちろんですが、地震などの災害にも強い、快適な住宅となります。
そんなゼロエネルギー住宅（ZEH）を検討されている方に、ぜひおすすめしたいのが長期優良住宅との組み合わせです。
ゼロエネルギー住宅（ZEH）× 長期優良住宅には、得られるメリットがたくさんあります。
今回の記事では、長期優良住宅についての基本的な情報や、メリットとデメリットをわかりやすく解説しているので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
目次
ゼロエネルギー住宅と長期優良住宅は相性がいい
ゼロエネルギー住宅（ZEH）で家を建築するためには、「創エネ」に必要な太陽光システムを導入し、自家発電する必要があります。
さらに「省エネ」に必要なLED照明や、エコキュートまたはエネファームといった設備と、「断熱」を実現するための気密性の高いサッシや断熱材などを取り入れた構造が必要です。
これだけでも十分に大きなメリットは得られますが、長期優良住宅にすることで、通常のゼロエネルギー住宅（ZEH）よりもさらに大きなメリットが得られます。
特に、住宅の資産価値においては、ゼロエネルギー住宅（ZEH）と長期優良住宅を組み合わせることにより、かなり高くなるといえるでしょう。
マイホームは一生に一度の高額な買い物です。
築年数が経過しても高い資産価値を維持していくことは、非常に重要なポイントであると覚えておいてください。
長期優良住宅とは
長期優良住宅を一言でわかりやすく説明するのなら、長期にわたって快適に過ごせる住宅です。
認定基準には、以下の9つの項目があります。
劣化への対策
100年は継続して使用することを視野に入れ、数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
耐震性
極めて稀な大規模の地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
維持管理・更新の容易性
構造躯体と比較して、耐用年数が短い内装・設備（給排水管など）の維持管理がしやすいこと。
可変性
長期にわたり住む上で生じるライフスタイルの変化に応じて、間取りが変更しやすいこと。（躯体天井高2,650ミリ以上）
バリアフリー対策
高齢になった場合を予測し、将来的なバリアフリー改修工事に対応できること。
省エネルギー対策
省エネ基準に適合するように、必要な断熱性能などの省エネ性能が確保されていること。
居住環境
地域の調和を乱さないための、良好な景観形成や地区計画に配慮されていること。
住戸面積
住居水準を確保するために、戸建ては75平米以上で、階段部分を除いた1階の床面積は、40平米以上といった必要な規模を有すること。
維持保全計画
将来を見据えた定期的な点検や補修の計画がなされていること。
参考URL: https://www.mlit.go.jp/common/001214060.pdf
これらを全てクリアすることで、国から長期優良住宅としての認定が得られます。
長期優良住宅のメリット
長期優良住宅の認定がなされていない一般の住宅は、10年・15年・20年といった月日とともに、住宅の劣化が目立つようになります。
これに伴い、長く暮らしていくためにはリフォームが必要です。
しかし、リフォームすればお金もかかりますし、廃棄物も出てしまいますよね。
人にも地球にも優しくない状況を作り出してしまうため、国は長期優良住宅を始めとするエコ住宅に力を入れるようになりました。
その結果、長期優良住宅に認定されると、さまざまなメリットが得られるようになったんですね。
では、そんなメリットを次で一つ一つ解説していきます！
フラット35の金利が引き下げられる
| 一般住宅 【フラット35】 | 長期優良住宅【フラット35】S（金利Aプラン） | |
|---|---|---|
| 借入金利 | 全期間 1.37％ | 当初10年間 1.12％ 11年目以降 1.37% |
| 毎月返済額 | 13万4935円 | 当初10年間 12万9560円 11年目以降 13万3467円 |
| 総返済額 | 約5668万円 | 約5559万円 |
フラット35とは、「銀行」と独立行政法人である「住宅金融支援機構」の提携で行われている住宅ローンです。
勤続年数が低くてもローンが組める可能性があったり、産休中や育休中の妻が借り入れできたりするメリットがあるため、多くの方から人気のある住宅ローンなんですね。
そんなフラット35には、優良住宅のみ低い金利が一定期間適用される「フラット35 S」があります。
このフラット35 Sの「金利Aプラン」が長期優良住宅では適用されるため、10年間で0.25%も引き下げられるのが特徴的です。
金利が下がれば、毎月の返済額も少なくて済みますよね！
ローン完済までに支払う合計の利息も、大幅に少なくなるのは大変魅力的です。
住宅ローン控除の金額が増える
| 住宅の種別 | 一般の住宅 | 長期優良住宅 |
|---|---|---|
| 控除対象借入限度額 | 4,000万円（2,000万円） | 5,000万円（3,000万円） |
| 控除期間 | 10年間 | |
| 控除率 | 1.0％ | |
| 最大控除額 | 400万円（200万円） | 500万円（300万円） |
| 年間控除額 | 40万円（20万円） | 50万円（30万円） |
マイホームを建てる際には、ほとんどの方が現金ではなく住宅ローンを活用します。
この住宅ローンを活用して家の売買が行われた場合、年末ローン残高の1%が所得税や住民税から10年間控除されます。
この住宅ローン控除が適用される最大の限度額は、一般住宅なら4,000万円です。
つまり、1%は40万円となるため、これが10年間続くと合計で400万円控除される仕組みとなるんですね。
一方、長期優良住宅の場合は、住宅ローン控除が適用される最大の限度額が、5,000万円です。
1%は50万円となり、10年間続いた合計は500万円になります。
これをみていただくとわかるように、一般住宅と長期優良住宅では、控除額に最大100万円の差が出ることになるんですよ。
ただし、これはあくまで40万以上の住民税や所得税を納めている人です。
全ての方が上記で示した満額を控除されるわけではないので、その点だけはしっかりと覚えておいてくださいね。
住宅ローンを組まなくても優遇される：投資型減税
長期優良住宅の税制メリットでは、住宅ローンを組んでいる方ばかりが優遇されるわけではありません。
住宅ローンを組んでいない方も優遇される「投資型減税」があります。
この投資型減税とは、長期優良住宅の認定を受ける際に必要な項目を強化するための費用相当額の10%を、その年の所得税から控除される特例措置です。
ただし、上限額は650万円となります。
登録免許税が減税される
| 住宅の種類 | 税率 |
|---|---|
| 一般住宅 | 保存登記 0.15％ 移転登記 一戸建て 0.3％ マンション 0.3％ |
| 長期優良住宅 | 保存登記 0.1％ 移転登記 一戸建て 0.2％ マンション 0.1％ |
登録免許税とは、家を新築した際に必要となる、登記する際に課税される税金です。
一般住宅の税率をみてみると、保存登記で0.15%が必要となり、移転登記の場合は、マンションと一戸建てで0.3%になります。
しかし長期優良住宅となると、保存登記の税率は0.1%です。
さらに、移転登記でも一戸建てが0.2% 、マンションなら0.1%です。
つまり、長期優良住宅は一般住宅と比較しても税率が引き下げられているため、登録免許税が減税される仕組みとなります。
不動産所得税の減額
| 住宅の種類 | 控除額 |
|---|---|
| 一般住宅 | 1200万円 |
| 長期優良住宅 | 1300万円 |
不動産取得税は、不動産を取得した際に発生する税金です。
固定資産税と間違われることもありますが、こちらは不動産を取得した際に1回限り発生する税金だと覚えておいてください。
不動産を取得してから6ヶ月～1年後あたりに納税通知書が配達されるため、これを見てがっかりとしてしまう方も多いでしょう。
しかし長期優良住宅で家を建てた場合、不動産所得税も課税標準から控除される金額が増えるんですね。
一般住宅が1,200万円の控除なのに対し、長期優良住宅では1,300万円の控除が受けられます。
固定資産税の減額が延長される
| 住宅の種類 | 減税措置の適用期間 |
|---|---|
| 一般住宅 | 一戸建て 1～3年間 マンション 1～5年間 |
| 長期優良住宅 | 一戸建て 1～5年間 マンション 1～7年間 |
※平成32年12月31日までに入居した場合
家を建築した後は、建物や土地に対しての固定資産税を支払わなければいけません。
しかし、建築してから最初の1～3年間（マンションは1～5年間）は、一般住宅でも建物に対する固定資産税が1/2に減額される適用期間が設けられています。
これが長期優良住宅となると、減税措置の適用期間が一戸建てで、1～5年間。マンションで1～7年間と延長されます。
長期優良住宅のデメリット
長期優良住宅では多くのメリットが得られますが、同時にデメリットも存在します。
メリットとデメリットを天秤にかけて、どちらがお得なのかをわかりやすくするため、考えられるデメリットを以下にまとめました。
建設費用が高額になる
長期優良住宅を実現させるためには、認定に必要な項目をクリアしなくてはいけません。
これに伴い、完成時には一般住宅よりも質の高い家が完成しますが、その分建設費用が高額になってしまうんですね。
もちろん長期的に快適に暮らせる家となるため、メンテナンスにかかる費用は大幅に節約できます。
しかし、一般住宅のメンテナンスにかかる費用が最初にかかることになるため、予算的に厳しいと感じる方も少なくありません。
申請に時間や手間がかかる
長期優良住宅を建てる際には、通常よりも時間や手間がかかります。
なぜなら、認定基準に沿って住宅を設計していかなくてはいけないからです。
工務店やハウスメーカーによっては、一般住宅よりも完成までに長い時間を要します。
また、長期優良住宅の認定審査は数週間～1ヵ月以上かかるのが一般的です。通常よりも、余分な時間がかかることを覚えておいてください。
手間に関しては、長期優良住宅の建設にあたり打ち合わせ回数が多くなります。
平日仕事で忙しい方は、休みのたびに打ち合わせが入ることも少なくありません。
定期的な点検が必要
長期優良住宅では、必ず定期的な点検が必要です。
理由としては、認定項目のなかに「維持保全計画」があるからなんですね。
将来を見据えた定期的な点検や、補修の計画が必要不可欠とされている以上、これに沿った改修工事や設備交換が必要となります。
なお、「維持保全計画」を怠った場合には、長期優良住宅の認定が取り消される可能性もあることを覚えておきましょう。
ZEHにするなら長期優良住宅を目指すのもあり
長期優良住宅には、住宅ローンの金利引き下げや、税金面での控除といった大きなメリットがたくさんあります。
デメリットと比較してみても、大きなメリットを得られる人の方が多いのではないでしょうか。
また、ゼロエネルギー住宅（ZEH）でマイホームの建設を検討している方は、長期優良住宅を目指すことでさらに大きなメリットが得られるはずです。
将来的な資産価値を高めるためにも、ぜひゼロエネルギー住宅（ZEH）と長期優良住宅の併用を検討してみてくださいね！
住宅は一生に一度の高価な買い物です。数千万円単位になるため、できれば値段を安くしたいものです。
実は値段の高い注文住宅ですが、建売よりも安く家を建てられる方法があるってご存知ですか？
建売でもいいですが、せっかくであれば自由に仕様や間取りを選べる注文住宅がいいですよね。
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